世田谷区マンション交流会のレジュメ -事件は10年後に起こるんじゃない、今（以下略-

管理組合

9月10日に世田谷区マンション交流会（世田谷区都市整備政策部住宅課共催）によるパネルディスカッションが開催され、NPO日本住宅管理組合協議会の川上湛永氏と著名なマンション管理士である丸山肇氏、そして僭越ながら私がパネリストを務め、それぞれ20分ずつの基調講演を行いました。

www.city.setagaya.lg.jp

こちらがイベントのご案内
http://setagayaku-mansion.jp/wp-content/uploads/2017/08/seminar_170802.pdf

・・・やっちまいました。お二人は講演に際して素晴らしいレジュメを用意されていたのに、私は手控えだけ。そして会場の皆様に「近日中にレジュメの代わりとしてブログをアップします。」とお約束したのに、1週間以上が経過してしまいました、スミマセン。

共通テーマは「10年後のマンション管理はどうなっている？」というものでしたので、私は以下のとおり「法制度の10年後」「マンションを取り巻く社会の10年後」「10年後に備えて『今』行うべきこと」の3点をほんの少しずつお話ししました。

１．法制度の10年後
(1) といっても、区分所有法をベースとする法体系に大きな変化はないはずです。その間に生じる実務的な問題については、標準管理規約や周辺法令の改正によってカバーされることになります。民泊新法が良い例ですね（決して「2016年の改正標準管理規約におけるコミュニティ条項削除は悪い例だ」という意味ではありません。）。
(2) 法制度の改正が社会的な動きに先行することはありません。そして、この「動き」の殆どはビジネスによるものであり、それに追随する形で法整備がなされます（こちらも、民泊新法が良い例です。）。
(3) つまり、国交省ではなく管理組合の皆様こそが「マンション管理の最前線（カッコイイw）」にいるつもりで日頃からアンテナを張り、「この問題は管理組合でも起こるのでは」と察知することが何よりも紛争予防になるのです。
もちろん、その都度大袈裟に総会や理事会の決議をとる必要まではありません。これらの会議やエントランスでの雑談・情報交換が、後々大いに役立つはずです。

２．マンションを取り巻く社会の10年後
(1) 既に始まっていますが、今後10年で更に社会は縮小傾向が進むと予想され、管理組合が受ける影響も小さくありません（上記パネリストのお二人も、この点を強調されていました。）。
具体的には、高齢化による経済力低下に伴う管理費等の滞納や修繕積立金不足、人口減・賃貸化による役員のなり手不足・管理組合の空洞化、更にこれらが進行すれば孤独死や空き家問題も起こります。
(2) 他方、こうした困難に立ち向かうという機運が、管理組合の活動を活発化させるきっかけにもなっています。マンションという大きなハコを、少ない（少なくなる）人間で知恵を持ち寄って何とか使っていかなければなりませんから。
分かり易いところでは、シェアカー・シェアサイクル、駐車場運営の合理化、コミュニティ活動、第三者管理等専門家の起用が具体例として挙げられ、また民泊やシェアハウスも管理組合の意思決定次第で有効な資産運用方法となり得ます。
(3) ただ、こうした取組みにはいずれも「他者との関わり」が不可欠であるところ、残念なことながら、その「関わり」こそがトラブルの種でもあるのです。

３．10年後に備えて「今」行うべきこと
(1) では、10年後に生じるトラブルに対し、どのように対処すればよいのでしょうか。
「10年後に10年後のトラブルが起こるのではありません。『今』撒かれた種が10年後にトラブルを起こすのです！」（ここで私はこの日一番の大声&ドヤ顔を繰り出しました。）。
(2) マンション管理においては長期修繕計画や修繕積立金がその典型例ですが、その他の様々な法的トラブルも同様です。現在進行中の紛争において10年前の文書が証拠になることは全く珍しくありません。
(3) 日常の管理において「トラブルは必ず起こる」と心掛けながら、規約・細則等ルールの実践（警告、催促）や詳細な記録化（議事録・請求書・警告書・メール・FAX・業務日誌）を徹底することが10年後の管理組合を助けることになります。
（再び大声&ドヤ顔で）「10年後の裁判官に見てもらうつもりで記録を作るのです！」。
(4) そして、こうした取組みを管理組合だけで実行することは困難ですから、管理会社や外部の専門家との協働体制を作りましょう。たまに誤解される方がいますが、管理会社は決して敵ではありません。管理組合にとって非常に有用なパートナーです。安易なリプレースは却って管理を後退させます。
(5) また、上記「１」でも述べたとおり良質な情報の収集も重要です。もちろんブログ、セミナー、専門誌といった情報源は大いに活用すべきですが、他の管理組合の「生の」経験談は成功例・失敗例問わずとても参考になりますから、各種勉強会や（このセミナーを主催した世田谷区マンション交流会のような）交流会に出席したり、ご近所の（できれば同規模の）管理組合と情報を交換したりしてみてはいかがでしょうか。

民泊新法と管理組合　-標準管理規約改正版のつまみ食い-

民泊 管理組合 規約

武井咲が結婚しようともマンションで暮らしていかなければなりませんので、民泊新法の検討を続けますよ・・・。
民泊新法と管理組合に関する前回記事でも触れたように、

momoo-law.hatenadiary.jp

8月29日に国交省が民泊新法対応の標準管理規約改正版を発表しました。
まずこちらのサイトを開いてみてください。

www.mlit.go.jp下の方に掲載されている「添付資料」
【資料1】改正の概要
【資料2】マンション標準管理規約（単棟型）及びコメント（民泊関係改正）
【資料3】パブリックコメントにおける主な意見の概要とこれらに対する国土交通省の考え方
が今般発表されたものです。
そこで、今回は速報としてこれらの内容（のほんの一部を選んで）ご紹介しつつ、僭越ながら私なりに考えを述べてみたいと思います。 

１．【資料1】改正の概要
本当に概要です。

２．【資料2】マンション標準管理規約（単棟型）及びコメント（民泊関係改正）
こちらがメインですね。
今回の改正は民泊新法に関連する部分に限られていますので順に見ていくつもりだったのですが、前回記事でも述べた（言い訳した）ように、あくまで「民泊を禁じたい管理組合」の視点に立って（つまり民泊を認めることに関する事項はスルーして）ご紹介・・・ということにしたら対象は第12条のみとなりました*1
なお、ご存知の方も多いと思いますが、標準管理規約には本文（条文）と、各条文に関する「コメント」という国交省による解説部分があります。以下「コメント」はこれを意味します。

(1) 第12条
民泊を可能とする場合の例（ア）と禁ずる場合の例（イ）が挙げられていますので、（イ）の方を参照します。

（イ）住宅宿泊事業を禁止する場合
（専有部分の用途）
１ 区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

第1項は改正前と同じです。これを以て民泊が禁じられているかどうかは議論があるところですが、前回記事で述べたとおり規約上明確にしてしまえば解決する問題です（コメントにも同趣旨の記載があります。）。
第2項が今回の改正の「目玉」です。
とはいえその内容は、民泊新法の該当条文を指摘して「住宅宿泊事業に使用してはならない」とするシンプルなものです。
前回記事で述べたとおり（さっきからこればっかりw）、とりあえずこの文言は皆様の規約に（既に規約等で民泊を禁じている場合は、それらに加筆する形で）盛り込んでおくと良いと思います。旅館業法上の許可を得た場合や特区民泊といった例外的場合を除き、現行法上民泊は民泊新法でのみ許容されていますから、同法を根拠とするものを封じておけば一先ずルール上はカバーされるからです

(2) 第12条関係コメント

④　新規分譲時の原始規約等において、住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任しておくこともあり得る。
（条項例）
１ 区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。

この④は、民泊を許容するか否かを「使用細則で定める」こともできるとし、条項例を挙げています。
その手法自体に問題があるわけではありませんが、私は「特段の障害がないのであれば規約で明記」とお勧めしています。長くなるのでその理由は次回以降で。

⑤ （イ）の場合において、住宅宿泊事業の実施そのものだけでなく、さらに、その前段階の広告掲載等をも禁止する旨を明確に規定するため、「区分所有者は、前２項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲載その他の募集又は勧誘を行ってはならない」のような規定を置くこともあり得る。

⑤は、（規約・使用細則のいずれを活用するかを問わず）民泊自体の禁止のほか、その主な営業手段である広告掲載等の行為をも禁ずる旨を提案しています。
実務的には、民泊自体の禁止条項と同程度に重要な事項である（にも関わらず、必ずしもそのことが世間的に共通認識となっていない）ため、標準管理規約ではこういった条項案こそもっと多様に提案するべきだと思っています。具体的にどのような条項を設けるべきかについては、次回以降にまわします。

３．【資料3】パブリックコメントにおける主な意見の概要とこれらに対する国土交通省の考え方
こちらは、標準管理規約改正版の策定にあたり国交省の募集に応じて寄せられた「意見」と、それらに関する国交省の「考え方」です。昨年の標準管理規約改正の際にも同じように公開されました。
官民双方の「現場」がどのように考えているかの参考になりますので、こちらも気になった2点をご紹介します。
(1) まず、「意見」全体を見回してみると「民泊を認めるべきではない（認めるべきだ）」とか「こういう規約を盛り込んでほしい」といった趣旨の意見が散見されました。
もちろん何らかの意図があってのことでしょうし、個々の規約とは別次元の問題として標準管理規約のあり方を論ずる意味は大いにあるでしょう。
しかし、繰り返し述べるとおり標準管理規約は「モデル」に過ぎませんから、特に民泊を許容するか否かという重大な問題は、是非「自分たちのマンションの意思決定の問題」であると捉えて（冷たい言い方かも知れませんが「標準管理規約に頼らずに」）、必要に応じて外部専門家を含め様々な意見を集めながら良く考えて決定していただきたいと思います。
この点は「考え方」でも次のように述べられています。

・・・民泊を許容するかどうかについて、あらかじめ区分所有者間でよく御議論いただき、その結果を踏まえて、民泊を許容する、あるいは許容しない、どちらかの旨をマンション管理規約上に明確化しておいていただくことが望ましいと考えております。

このように、国・行政は基本的に「管理組合（規約）まかせ」です*2

(2) 規約改正が間に合わない場合
このような意見が寄せられたようです。

管理組合によっては、住宅宿泊事業法の施行に管理規約の改正が間に合わないケースが発生することが想定される。その場合に、法令施行後すぐに住宅宿泊事業の届出がなされてしまうと、当該マンションでは、住宅宿泊事業が行えることが既成事実となってしまう可能性がある。そのため、法令施行に管理規約の改正が間に合わない場合の対応や考え方について明らかにしてほしい。 

これに対し「考え方」はこのように答えています。

・・・管理規約の改正までには、一定の期間を要することから、管理規約上に民泊を禁止するか否かが明確に規定されていなくても、管理組合の総会・理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されていないことについて届出の際、確認する予定としております。

ホントかなぁ・・・というのが率直な感想です。
もちろん、行政がそこまで踏み込んで実質的に判断をしてくれるのであればそれに越したことはありませんが、適法な届出がなされた場合に「いや、この管理組合は理事会で禁止方針を決議しているから」という理由で民泊を認めない、なんて判断ができるのでしょうか（少なくとも、届出をする方からすればちょっと容認し難い運用ではないかと思います。規約上「理事会が判断する」という仕組みがとられているのならばともかく）。
とはいえ国交省がこのように言ってくれているのですから、民泊を禁じたいけれど規約*3改正が間に合わない管理組合は、とりあえず理事会決議をし、議事録に正確・丁寧に反映させておくべきです。

なお、前述した標準管理規約第12条関係コメント④でも触れられているように、特別決議を要する規約改正に比してハードルが低い（通常普通決議で足りる）細則改正による民泊禁止も理屈上可能です。
この点、上記のとおり（そして次回以降説明を予定している理由により）私は「できれば規約で」というスタンスですが、「規約化しておきたいものの特別決議は難しい。でも普通決議なら何とかなりそう。」という場面もあり得ます。

そういった場合には・・・、あ～そろそろ出かけなければならないので今回はこの辺で。
次回以降で、民泊を禁じたい管理組合がなすべき対策をより具体的に検討していきたいと思います。

*1:民泊を認める場合の手当てについては、今後・・・書くかどうか考えます。これを認めるか否かは管理組合の意思決定の問題であり、良し悪しの問題ではありません。実際、「民泊を認めた方が資産価値の向上を期待できる物件」は少なからず存在すると思います。

*2:それには法律上の理由がありますので、この「区分所有法と規約」というテーマについてはいずれ詳しく述べたいと思います。上記「民泊禁止は規約で定めるべきか細則で足りるか」とも関連します。

*3:ここでは文脈上使用細則を含むと考えて良いでしょう。

牛乳石鹸で洗い流せるもの

その他

話題性の高さから多数のアクセスを期待しつつ頑張って書いたこの記事

momoo-law.hatenadiary.jp

が、思いのほかアクセスを集めず凹んでいます。原因を分析したところ「時機を逸した」という結論に至りましたので、どうせならもっと最近の話題に便乗するべく、こちらをテーマに考えてみます。

www.youtube.com・・・これも乗り遅れてしまったような気もしますが。

ご覧にならないと訳が分からないでしょうからともかくご覧いただくことにして、ここではCMの説明は省きます。
このCMを見た私の率直な感想は、こういうものでした。


ところが、私のtwitterのTLを観測した限りではありますが、これとは異なる解釈をされている方（その上でこのCMを強く批判されている方）がとても多く少々驚きました。

それらのご意見に目を通していくと、その解釈やCMへの評価を分ける大きなポイントは、この夫（一般的な意味での「夫」と区別するために、ここでは新井浩文さんの演技力に敬意を表し「新井夫」といいます。）が「普段から憮然としてゴミ捨てをしたり子供への愛情を示さなかったり仕事にかまけて家庭を後回しにしたりする夫」であると捉えるのか、「普段は優しく家庭を大切にしている（少なくとも努力して表面上はそのように振る舞っている）が、このCMが描いた日だけ違う態度をとった夫」であると捉えるのか、であると思いました。

概ね以下の理由から、私は後者のように解釈しました。
(1)妻が新井夫にケーキやプレゼントの購入を頼む様子が、ごく自然であること（日常的にそのような依頼をし、それを新井夫が快く受け入れていたと想像できること）
(2)新井夫のスマホ待受け画面が家族写真であり、新井夫も笑顔であること
(3)飲みに行ったきっかけは、上司から説教を受け落ち込んでいる後輩を歩道橋の上から見かけたという偶然の出来事であったこと（突発的・衝動的に思いついた行動であったこと）
(4)子の誕生日夜に飲んで帰宅した新井夫を責める妻の台詞に「『また』大事な日に飲んできたな」というニュアンスがなかったこと（新井夫がこのような行動をとったことは初めて、又は多くないと思われること）

とすれば、このCMの当日は、新井夫が「家族に対しこれまでとは違う様子を示した日」であることになります。
そして、こうした態度の変化やその（無）表情から、かなり「心が疲れている」ことがうかがえます*1
また、CMの描写からは、その理由は、新井夫が、父の振る舞いや教育方針をベースとする自身の「父親像」と現在の「家族に優しい」自分とのギャップに悩んだからであると想像できます*2

もちろん、これらは私の勝手な解釈であって、まるっきり読み違えているかも知れません。通常より長いとはいえCMという超短編であり情報量はかなり少ないですから、様々な解釈が産まれるのは当然のことです。そのため、CMという方法でこうしたメッセージを発するべきであったかなど、「炎上」した理由は色々と考えられるところです。

さて、ここまで長々「分析」してみましたが、私はこのCMを見て、「CMとしての是非」よりも、この新井夫のように「いつもと違う様子」を示す人物に対し、周囲の人間（妻や同僚や上司、そして相談を受けた弁護士）はどのように接すれば良いか、が気になりました。
そこで、CMとしての評価は置いておき、上記私の「解釈」のような事態が身近で現実に起こったと仮定して、とるべき対応について考えてみます。

この新井夫に対し、多くの方が（おそらくその多くは妻のお立場から）、「甘えに過ぎない」「結婚する資格がない」「妻は悩んでいても逃げるという選択肢がない（妻が同じように振る舞えば子が死んでしまうこともあり得る）のだから不公平だ」といった趣旨の批判をなされていました。・・・いずれもそのとおりです。妻として、新井夫の態度や行動を許せないのは当然のことです。ですから、夫（や妻）が新井夫のような行動をとった場合、多くの場合（程度はともかく）非難が妥当するでしょう。

ただ、私はこのCMを見て、人気ツイッタラーであり今や人気ブロガーでもあるローカス先生のこのツイートを思い出しました。事情が完全に一致するわけではありませんが、「いつもと（マイナス方向に）行動・態度が違う」という点は新井夫にも当てはまりそうです。

togetter.com

身体的な体力はもちろん、「心の体力」も人それぞれです。
同じ負荷であっても、余裕で対処できる人もいれば、そうでない人もいます。弱点となる負荷も人それぞれです。受験は難なくこなしたけれど、仕事のストレスに敏感な人（やその逆）もいます。仕事や勉強の経験（の質や量）、人間・家族関係（新井夫の場合は父親像）、身体的事情など、個々の「心の体力」の強弱の理由も様々です。
そして、「心が疲れてしまった」理由の合理性の有無や、それに起因する当人の行為が正当化できるか否かと、「とにもかくにも疲れてしまった心をどうケアするべきか」とは別問題です。

新井夫の悩みは前時代的なものであったといえますし、彼の行動は確かに非難に値するものでした。
しかし、彼の「心が疲れてしまっていた」のであれば、その心にはケアが必要です。
その取り得るケアの一つとして「とりあえずゆっくり風呂にでも入ってこい」が効く場面もあり得ると思うのです。

弁護士という仕事をしていると、依頼者であれ相手方であれ「心が疲れてしまった」と思われる人の話を聞く機会は少なくありません。このCMは、そんな方に如何に接するべきなのかを考える機会となりました。

・・・というブログを書きながら、別の画面で「滞納管理費等を直ちに支払え」という内容証明を作成しています。優しく接すべき場面とそうでない場面があるという単純な話かも知れませんね。民泊新法のブログの続きも早く書かなければ・・・。

*1:鬱も含む趣旨ですが、私は正確な知識を持ち合わせておりませんし、鬱に至らない場合も含めて考えたいため、このように表現します。

*2:なお、「『憮然としてゴミ捨てをしたり子供への愛情を示さなかったり仕事にかまけて家庭を後回しにしたりする』くせに『家族に優しい』と自称するなんてとんでもないヤツだ」という批判も多く見受けられました。しかし、やはり私は上記のとおり、「実際に普段は優しい」からこそ新井夫は「家族に優しい自分」と自己評価し、その自己評価と「家族に優しくなかった自身の父による父親像」とのギャップに悩んでいたのだと考えています。