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標準管理規約に関する誤解と正解

もうかなり時間が経ってしまいましたが,6月22日に,マンションコミュニティ研究会が主催する「管理規約とコミュニティ〜スタイル多様化の時代へ〜」というテーマのフォーラムを聞きに行きました。

RJC48センターの應田さんと,今般の標準管理規約改正に先立って多くのメガマンション管理組合のコミュニティ活動に関するご意向を意見書にまとめた梶浦弁護士の貴重なお話を伺うことができました(私もちょっとだけマイクを握らせていただいたのですが,何か上手いこと言わなければと焦った挙句「良い管理組合とは,弁護士が介入しない管理組合です。」とコメントしてしまったので,相当数の潜在的顧客を失ったと思います。)。

フォーラムの詳しい様子は,同研究会主宰の廣田信子さんや,はるぶーさんミッキーさんのブログでも紹介されているので,そちらをご参照ください。

・・・と丸投げしてしまい,では私はこのフォーラムに関連し何を言いたいのかというと・・・

このフォーラムにて,廣田さんから「管理の現場から『今回の標準管理規約改正によるコミュニティ条項削除に伴って,コミュニティ活動を行えなくなったのでは』という懸念の声が上がっている。」という趣旨のお話がありました。

この懸念は2つの誤解を含んでいます。

一つは「管理組合におけるコミュニティ活動の可否と,今般の標準管理規約改正との関係」という問題であり,「標準管理規約の改正によりコミュニティ活動ができなくなった」という誤解です。

これについては先日このブログでも連載にて詳しく書いておきましたのでご参考ください(我ながら力作であり,まとめページまで作ったにも拘らず,はっきりいってあまりご覧いただけておりませんw 力が入りすぎたせいかも知れませんが。)。

momoo-law.hatenadiary.jp

 そしてもう一つは,より根本的な,
「各マンションの管理規約は標準管理規約に連動して自動的に改正される,又は,標準管理規約に準拠させる義務がある。」
という誤解です。

もちろん,正解は「標準管理規約は国交省が作ってくれている規約のモデルに過ぎませんので,もちろん参考にはなりますが,連動もしないし,義務もありません。」です。

このような誤解は,どうして生ずるのでしょうか。
やはり,区分所有法,管理規約,各種細則等,集会(総会)決議といった,管理組合における様々な規律の意義や相互関係に係る基本的知識が浸透していないため,管理規約のモデルに過ぎない標準管理規約の性質も誤解されてしまっているのだと思います。

ご存知のとおり,分譲マンションを主とする区分所有建物の権利関係は,「建物の区分所有等に関する法律」(いわゆる区分所有法)によって定められています。

しかし,分譲マンションの事情は物件ごとに全く異なりますから,一つの法律によって全てのマンションに共通して適用されるルールを設けることは合理的ではありません。

そのため区分所有法は,そのルールの多くについて「規約や集会決議によって,各マンションの所有者が自分達で決めなさい。」というスタンスをとっています(この「区分所有法に基づき規約で定める」という構造から,私はよく「規約は区分所有法の一部のようなもの」と説明します。)。

例えば,同法第25条1項は,

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者(※)を選任し、又は解任することができる。
※とりあえず「理事長」を指すとご理解ください。

と規定しています。
つまり,理事長を誰にするかについて,区分所有法自体では決められておらず,規約に定めがあればそれに従い,規約に定めがなければ集会決議によって定める,ということになります。

そして,この「規約」をどのように定めるかの「参考」として,上記はるぶーさんブログでも取り上げられている標準管理規約第35条は次のように定めているのです。

第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名
五 監事 ○名
2 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

繰り返しますが,これはモデルに過ぎませんので,他のルールにすることもでき,例えば「理事長は○○氏とする。」と特定の個人にしているケースも存在します。
また,規約は上記第35条のように定めつつ,選任に係るより具体的な手順を「細則で定める。」としておくことも可能です。

当然,国交省が標準管理規約を改正したとしても,このケースのマンションが自主的に規約や細則を変更しない限りは,この「理事長は○○氏とする。」や細則で定められたルールに影響はありません。

「標準管理規約はモデルに過ぎない」ことはご理解いただけたでしょうか。とすれば,次のステップは「標準管理規約を参考にしつつ,ご自身のマンションの規約をどのように定めていくか」です。
ワクワクしますね・・・しませんか。でも,最近注目されている民泊を管理規約上許容するか否かも,まさにこのステップの問題ですから,多くの管理組合にとって決して他人事ではありません(私のブログもご参照ください。)。

momoo-law.hatenadiary.jp

ただ,区分所有法が「規約で定める」ことを許容しており,また標準管理規約がモデルに過ぎないとしても,「どんな事柄であっても,またどのような内容であっても,規約で自由に定めて良い」というわけではないことには注意が必要です。

・・・この点は,また次の機会に詳しくご案内しようと思います。