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不動産格差を嘆く前にしたい10のこと

のうち、ここでは2つしか書きませんし、そのうちの1つの大部分は別の機会に書きますし、そもそも私は10も思いついていませんので、初めにお詫びしておきます(なお、お察しのとおり、人のセックスも人の住む街も笑うな - 弁護士・マンション管理士 桃尾俊明のブログと同じく、私は

movies.yahoo.co.jp

を見たことがありません。)。

でもご安心ください。不動産コンサルタントである長嶋修氏の新作著書「不動産格差」には、格差を嘆く前にできることが10どころではなく紹介されています。

www.sakurajimusyo.com

書名や「マンションは『駅7分以内』しか買うな!」という帯は少々刺激的ながら、内容は「不動産購入の基本的な教科書」といった印象で、データや写真を丁寧に引用した読み易く分かり易い本です。
新築・中古、またマンション・戸建てを問わず、これから不動産を購入しようとされる方にとって、のらえもんさんの「本当に役立つマンション購入術」と同様、良い参考資料になろうと思います。

専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術 (廣済堂新書) | のらえもん |本 | 通販 | Amazon

私なりに一言で本書をまとめるならば「不動産には、立地のように努力では如何ともし難い決定的な要素があるものの、その調査・選択やリフォーム・管理によってその格差を挽回し、更には他に大きく差をつけることができる要素も数多くある」というところでしょうか(我ながらつまらないまとめですが。)。

同書の内容は多岐に亘りますから、このブログではそのうちのマンション管理について、そしてもっと絞って「管理組合の情報開示」と「第三者管理」の2点について、もう少し具体的に触れてみることにします。

1.管理組合の情報開示
長嶋氏は同書において、中古マンションの取得に際して管理組合の議事録等の閲覧ができれば有用な情報を得られるとしつつ、現実にはあまり開示はなされていない、と指摘しています。
確かに、総会や理事会の議事録は(きちんと作成されていればの話ですが)情報の宝庫です。とはいえ、詳しい議事録であればあるほど、プライバシーに関わる事項や対外的にはオープンにしたくない事項(管理組合内で対立が生じているとか、裏で誰かさんのような弁護士が暗躍しているとか)も盛り込まれていますから、これをそのまま開示しようという話だと、なかなか多くの区分所有者の賛同を得られないかも知れません。

そこで、こうした議事録等とは別に「マンションを買おうとしている人に見てもらうための資料」を用意しておくことが考えられます。その最たるものが管理組合のホームページです。マンション管理業界(?)に多少なりとも詳しい人であれば誰でも知っているマンションの実例をいくつか挙げておきます。

www.isa515.com

tokias.jp

prism511.com

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー 【公式サイト】

手間もコストもかかる手法ですが、これほど充実していれば、それらの負担を大きく上回る効果がありそうです。

また、昨年夏に標準管理委託契約が改正され情報開示対象項目の充実が図られるという動きもありました。

国交省
マンション標準管理委託契約書・同コメントの改正概要 別添1
http://www.mlit.go.jp/common/001140312.pdf

このように、今後は一層「情報開示によって資産価値を上げる」という考え方が広まると思われますから、まず第一歩として管理組合(管理会社)から仲介業者に対してどのような説明がなされているかを把握することで管理意識を変え、それを日々の管理業務へ反映させることをお勧めします。
そして上記のようなホームページを作ることは大規模かつ高度な管理組合でなければなかなか現実的ではありませんので、最初は大きくハードルを下げ、簡易な広報紙のようなものから初めてみても良いでしょう。ただ、前述のような事情もありますから、「どんな情報を開示するか」については事前に管理組合内で十分に協議しておくことが肝要です。

2.第三者管理
長嶋氏は、管理組合の運営に第三者を介在させることも強く勧めておられます。
他方で、最近よく話題となる所謂「第三者管理」に関し、外部専門家に理事等役員としての議決権を持たせることには慎重になるべきと指摘し、あくまで第三者性・客観性を保てる方式を推しています。

この点は、私も全く同意見です・・・が、これについては一つのテーマとして別の機会に書いてみようと思います。