管理組合に顧問弁護士がいると良いことがありそう 後編&費用

 momoo-law.hatenadiary.jp前回に続き、管理組合による顧問弁護士起用について猛アピールします。

5 継続性
多くの管理組合においては、いわゆる輪番制によって役員が選任されています。
輪番制には「役員を経験する組合員が多くなることで管理意識が高まり易い」、「固定メンバーによる独善的な運営を予防することができる」といった利点があります。
とはいえ、管理組合が取り組むべき課題は1,2年単位で解決できるものばかりではありませんから、プロ・本業ではないことから十分な実働時間を確保できず何ら事態が進展しないまま引継ぎが繰り返されてしまうケースが散見されます。また、役員就任後に膨大な過去の資料の全てに目を通すことは現実的ではなく、ご自身の就任前に生じた問題に対処することは容易ではありません。
この点、顧問弁護士を長期間に亘り起用していれば、その弁護士を介して情報を引き継いだり、その弁護士が役員任期の制約を受けず継続的に問題に取り組むことができますから、上記のような輪番制の不都合を回避し易くなります。

6 管理会社への牽制
私は、できるだけ「現在起用している管理会社との関係を維持し協力体制を構築する」というスタンスをとっており、管理会社の変更(リプレース)をあまり積極的にはお勧めしていません(理由は別の機会に。もちろんケースバイケースです。)。
ただ、管理組合と管理会社が管理委託契約の両当事者という関係にあることも確かですし、残念なことながら管理会社がその利益や都合のために管理組合と対立する場面も生じ得ます。。
こうした場合に管理組合と管理会社との知識・経験上の差が大きいと、管理会社は自社の利益・都合を優先し易くなってしまいます。
管理組合に顧問弁護士がついていることによって、管理会社が法的根拠なく過剰に利益を得たり負うべき責任を回避したりすることに対する牽制的効果を期待することができます。
なお、管理会社に(顧問弁護士の助言を受けた)管理組合のリクエストどおりに動いてもらうためには、管理会社からも一定の信頼を得られる弁護士を起用することも肝要です。

7 マンション管理を多く手掛ける弁護士に依頼するメリット
もちろん、各マンションの事情は様々ですから「同じ問題」というものはあり得ませんが、マンション管理問題のうち特に法律問題には多くの共通点があります。
そのため、弁護士があるマンションにおける業務を通じて得た知見は、他のマンションにおいても応用することができます(当然、守秘義務に抵触してはいけません。)。
また弁護士は、管理組合だけでなく区分所有者・住民を依頼者としてマンション管理問題に関与し、管理組合と対峙することも少なくありません。この「管理組合にとっての相手方(の代理人)」としての経験は、管理組合からの依頼案件において大いに役立ちます(簡単にいえば「相手の出方や嫌がることが分かる」わけです。)。
ある弁護士(注:桃尾を含みますが、これに限りません。)の顧問先管理組合が増えれば増えるほど、その弁護士から提供されるサービスの質も高まる・・・かも知れません。

8 費用
さて、顧問弁護士の魅力は伝わったのではないでしょうか。
「でも、お高いんでしょ・・・。」とご心配の方もおられると思うので、参考のために桃尾の場合について費用をご案内しておきます。
顧問料は、マンションの規模、当面解決すべき問題、総会や理事会への出席の要否、想定されるご相談量や対応に要する時間などを総合的に考慮してご相談しながら決定します。契約後、これらの
事情が変われば増減について協議させていただきます。こちらにも書いてありました。

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顧問料下限は3万円/月(税別)です(専有部分1~2戸の管理費・修繕積立金くらいでしょうか。)。
この場合の対応範囲は「時折メール・電話・ご来所いただいてのご相談に応じる(議事録等の管理組合・管理会社作成文書の加除修正も、通常はこの範囲で行います。)。原則として理事会・総会等には同席しない。管理費等請求書・通知書等の文書作成や法的手続も別」とイメージしていただければと思います。
上記諸事情に応じて顧問料5万円の管理組合もあれば、10万円を超える管理組合もあります。
そして、顧問契約は一定以上の信頼関係を前提としますので、基本的には「いつでも解約可能」であり、その場合は実働に応じて精算いたします。
なお、初回相談は一般的な5,000円/30mとしていますが、その後のスポットのご相談・対応であり、かつ、タイムチャージを採用した場合の費用は、25,000円/hとしています(が、恐縮ながら値上げを検討中です。)。
もちろん、一般的な着手金・報酬金スタイルとする場合もあります。
どのような費用とするかについては、事案に応じて事前にご相談させていただきますのでご安心ください。

いかがでしょうか。
管理組合の顧問弁護士(として桃尾を起用すること)にご興味のある方は、お気軽にご連絡ください。

管理組合に顧問弁護士がいると良いことがありそう 前編

「管理組合に顧問弁護士を」といっても、まだまだ「そんなものは必要ない」「所詮近所づきあいの延長なのだから自分達で解決できるし、解決すべきだ」「余計な金がかかる」というご意見が一般的であろうと思います。
そこで、そんな皆様の誤解を解くために、管理組合に顧問弁護士がいるとどんな良いことがあるかを2回に亘って全力でご紹介しようと思います。

1 法的紛争の予防
管理組合における法的紛争の多くは、ある日突然前触れもなく発生するわけではありません。事前準備や対応の不足・不備という「種」が後日芽を出し木が育ち大きく燃えるというケースが殆どです(決して弁護士がガソリンを撒いているわけではありません。)。
例えば、総会の招集・進行手続に瑕疵がある、議案が法律・規約に抵触している、議事録に記載されるべき事項が記載されていない、逆に余計なことが書かれている、管理費等滞納者や規約違反者に対する請求・警告が事後的に確認できる方法でなされていない、といった事情が種になります。
逆にいえば、こうした種を一つ一つ種を潰しておけば、法的紛争の多くを予防することができます。
見つかった小さな種を潰すことは、管理会社の助言や役員の皆様ご自身による研究によってクリアできているかも知れません。
しかし、種を見つけるには実は経験やコツが必要ですし、少しでも見落とすと命取りになりかねません。
顧問弁護士が継続的・日常的に関与することによって、こうした種の多くを除去することができるはずです。

2 負担軽減
理事長や役員の皆様(輪番制の場合はなおさら)の多くは、いわゆる事業会社の代表者と異なりマンション管理のプロではありませんし、ご自身の生活圏でのトラブルであることも相まって、その法的紛争によって受ける精神的負担はとても大きなものです。
他方、その対応のために強いられる物理的・時間的負担は、紛争を抱えた会社の代表者とあまり変わりません。場合によっては責任も生じますし、トラブルの相手方と対峙して交渉したり対応方法を勉強したりしなければならず、それらが正解であるかもご自身で判断することは困難ですから、心配は尽きません。
もちろん管理会社からも一定の助力を得られますが、管理会社はその立場上、踏み込んだ関与をし辛いと言わざるを得ません。
弁護士、しかも長期的な信頼関係のある顧問弁護士に依頼・相談することができれば、こうした心理的負担はかなり軽減できるはずです。

3 一般の(非役員の)組合員からの信頼獲得
熱心な役員の方々は、一生懸命勉強して管理組合運営に取り組み、総会等においてその成果を組合員に示して承認を得ようとします。
しかし、殆どの組合員は総会(の議案書)において初めて課題に直面します。そして彼らも専門家ではなく、また、役員が専門家ではないことも知っていますから、「そのやり方は違法ではないか」とか「間違っていたらどうするのだ」などといった不安を抱きます。そうした意見が役員にぶつけられることも多いでしょう。
顧問弁護士が事前に関与して専門家として説明しておけば、組合員の不安を軽減することや、役員の皆様が組合員から受けるプレッシャーを和らげることが期待できます。

4 対応の迅速性
全ての弁護士が区分所有法や管理組合に関する知識を備えているわけではありませんから、これらに係る知見のない弁護士は相談を受けた後に研究した上で対応しなければなりません。
また、初めて接する管理組合から相談を受けた場合には、一から事情を確認しなければなりません。
既にその管理組合の事情をよく知っている顧問弁護士であれば、このようなプロセスを経ずに迅速に対応することが可能です。

・・・ここまでで既に「早く弁護士と顧問契約を結ぼう」とのお考えに至ったかも知れませんが、次回も続けます!!!

後編はこちら↓

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プロフィール・ご依頼について

桃尾 俊明(ももお としあき

【所属事務所】
〒105-0001 東京都港区虎ノ門1-1-23
虎ノ門東宝ビル6F(受付)・7F
堀法律事務所
電話 03(6206)1022(代表)
FAX 03(3500)1013
メール momoo@hori-laws.jp
twitter 弁護士 マンション管理士 桃尾俊明(@momoo_t) | Twitter

 

【登録・所属】
東京弁護士会(57期 平成16(2004)年登録)
東京都マンション管理士
日本マンション学会
北沢法人会
東京中小企業家同友会(世田谷支部
東京商工会議所(世田谷支部
世田谷区マンション交流会

 

【主な取扱い業務】
不動産、特にマンション管理問題(区分所有法、管理組合に関する諸問題)
中小企業を中心とする企業法務(契約、債権回収、労務等)
倒産(破産、債務整理等)
家事(離婚、成年後見等を含む資産管理、相続等)
※通常、刑事事件は取り扱っておりません。必要に応じて他の弁護士をご紹介し、または他の弁護士と共同して対応します。但し、マンション管理に関わる場合は対応方法を検討します。

 

【ご相談方法】
電話またはメールにてご連絡ください。
簡単にご事情を伺い、初回ご相談の日程を調整します(ここまでは無料です。電話やメールのみでの初回ご相談には、原則として応じておりません。)。
初回ご相談の費用は、30分5,000円(税別)です。
以後の費用は、初回ご相談を通じて決定する方針に応じてお見積りします。

 

【マンション管理に関するご依頼・顧問契約】
顧問契約を締結するなど、既にご依頼いただいている方との利益相反を回避するために、管理組合(理事長・理事会)としてのご相談の場合も、区分所有者(非役員、役員の一人)・賃借人としてのご相談の場合も、ご相談に先立ってマンション名を伺います。その結果、ご相談をお受けすることができない場合もございますので、予めご了承ください。

また、マンション管理問題の特徴として、ご相談者の方のご意向が合理的であっても、そのとおりの成果を得ることが困難である場合が少なからず存在します。そのような場合は率直にその旨をお伝えします。

桃尾とのご相談を踏まえて他の専門家から意見を聞くこと(いわゆるセカンドオピニオン)も、全く差し支えありません。

管理組合や区分所有者の方との顧問契約も承っています。
顧問料は30,000円/月~としており、マンションの規模、当面解決すべき問題、総会や理事会への出席の要否、想定されるご相談量や対応に要する時間などを総合的に考慮して決定します。