新型コロナと総会延期と共用施設使用制限と感染情報開示の可否と根拠と雪かきについて自宅で考えてみた

新型コロナ、ちょっとシャレにならない状況になってきました。
私は感染症に関しては全く詳しくありませんので、家に閉じ込められている間は、子らの相手とスプラトゥーンと仕事の隙間時間に粛々とマンション管理について考えておこうと思います。
とはいえ、ほぼすべての書籍・資料は事務所に置きっ放しなものですから、あくまで「ここ数日で判断しなければならない事項について、ちょっとした参考に」という精度の情報であるとお考えください(コロナのみならず責任からも身を守る姿勢)。

1.総会・理事会の延期
先日の記事でもご紹介したとおりです。
新型コロナによる管理組合の総会延期 - 弁護士・マンション管理士 桃尾俊明のブログ

簡単に結論だけを記すと、こんな感じになります。

ただ、これはあくまで「延期判断に係る理事長個人の責任」の話であり、そのことと「それに伴って管理組合に不都合が生ずること」は別問題です。そして(延期そのものではなく)こうした不都合に起因する理事長個人の責任もまた気になるところだと思います。
この点に関連して、マンション管理センターがこのようなQ&Aを公表しました。
新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関する Q&A
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-CORONA-QA.pdf

法的に完全な解決が示されているわけではありませんが、少なくともこうした措置を講じておけば、理事会(長)としては、管理組合の内部的関係において「役員としての役目を果たした」と考えて宜しいのではと思います。
仮に、それによって管理組合に対外的問題(例えば管理会社との管理委託契約に係る混乱)が生じたとしても、その責任を理事会(長)に負わせることは酷であって(裁判所もそこまでは認めないと予想します。)、そうした不都合は管理組合(区分所有者)全体で受け止めるべきことではないでしょうか。現在のような異常事態を想定した仕組み・ルールを設けていなかったのは現理事会(長)だけでなく管理組合全体なのですから。

2.共用施設の使用制限(閉鎖・使用時間短縮等)
「マンションの集会室・キッズルーム・ラウンジといった共用施設を閉鎖したり、使用時間を短縮する」という措置を講じている管理組合もあるようです。
確かに、これらの施設は行政から「避けるように」と要請された「密閉空間、密集場所、密接場面という3密環境」にあたり易いものです。
ただ、こうした共用施設の使用方法・権限について定めた規約・細則を備えた管理組合は多いのに対し「閉鎖や使用時間短縮」といった「使用制限」に係る明確なルールを定めている管理組合は然程多くなさそうです。
それでは、このような管理組合では、臨時総会を開いて規約・細則を改正しないと使用制限に踏み切ることはできないのでしょうか。既存のルールの中に、理事長や理事会の決議でこれらを行うことに関し、何か根拠となり得る規定はないでしょうか。
ここから先は「各管理組合の規約・細則次第」という要素が強いので、標準管理規約を前提とします。
住宅:マンション管理について - 国土交通省

まず、「新型コロナウィルスの感染を防ぐ」という目的は個々の住民の生命身体の問題であって、区分所有法第3条が定める「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う」という管理組合の権限外の事項ではないか、という問題意識はあり得ます。
しかし、例えば「毒物や危険物といった『有害な物質』が共用部分に付着した」という事態が生ずれば、その対応が上記目的に沿っていることにあまり異論はないでしょう。
ウイルスも「建物に付着し、それに触れた者にも移り、そこから感染し得る」もののようですから「有害物質」(と呼んで良いのか厳密には分かりませんが)の一種として「管理組合が相手にすべきもの」と考えて良さそうです。

では、本題である共用施設の使用制限についてはどうでしょうか。
標準管理規約を見渡しても、明確にこの点に言及している条項は見当たりません…が、次の2つが見つかりました。

第21条6項
理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。
第54条
理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等

いずれも理事長又は理事会の判断で行い得るものですから、これらが使えれば「臨時総会を省く」という目的は果たせそうです。順に見てみましょう。

第21条6項は「保存行為」と定めています(同条項の基礎となる区分所有法第26条1項も、敷地及び共用部分等の保存行為の実施は管理者(理事長)の権限であると定めています。)。
共用施設の使用制限は「施設を直す」わけではありませんが、上記例のように「有害物質が付着した~付着した疑いがある~付着する恐れが高い」という場合に、そこに立ち入らないように現場を保全することは十分保存行為にあたり得ると思いますので、共用施設の使用制限をその一態様と考えることも可能であろうと考えます。
同条項に関する「コメント」(簡単に言えば、国交省による標準管理規約に関する補足説明です。上記リンク先参照)も
「災害等の緊急時における必要な保存行為としては、共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当する。後者の例としては、給水管・排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等が挙げられる。」
と述べているところ、使用制限は「共用施設の清潔な状態を維持する」ものであり「緊急性」もありますし、施設の物理的変更を伴わない軽度な行為であるともいえ、更に「被災箇所の点検・消毒に伴う保全」ともいえそうです。

次に第54条について。「災害等により総会の開催が困難である場合」という条件を付しています。もちろん、現状においても「現実に総会を開催するための工夫」は色々と考えられますから開催不可能ではありませんが、使用制限の趣旨からすれば至急判断する必要があるでしょうから、こうした時間的事情も相まって、やはり「開催が困難である場合」と考えて良いのではないでしょうか。
そして、理事会が行い得る決議事項として、第10号は「応急的な修繕工事の実施等」と述べています。「修繕工事等の実施」ではなく「修繕工事の実施等」であること(「等」が何にかかっているか)に注目です。つまり、ここで想定されている行為は修繕工事に限りません。
この点、同条号に係るコメントも、
「『応急的な修繕工事の実施等』の『等』としては、被災箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等が該当する。」
と述べていますので、共用施設の使用制限は「共用部分の使用方法の決定」にあたると考えられそうです。

以上のように、明確な規定がない標準管理規約を前提としても、総会決議を経ずに理事会(長)の判断によって使用制限を行うことについて、一応の根拠を見出せるように思います。

もちろん、使用制限を実行する際には、できるだけ住民に与える影響を軽減することが望まれます。具体的には使用制限の予告、使用時間短縮→閉鎖といった段階的措置、人数制限や入替制等の代替的措置の工夫、といったところが考えられます。といっても、今回はなかなかそのような余裕はないかも知れません。各管理組合の実情に応じてご検討ください。

3.感染情報の開示
運悪くマンション内に感染者が生じてしまった場合、管理組合はその情報を住民に知らせることができるでしょうか。これも、上記と同様に「ウイルスが付着した可能性のある共用部分を知らせて注意喚起する(場合によっては立入りを制限する)」という建物の問題であるといえますから、可能であろうと考えます。
当然、プライバシーに配慮する必要がありますし、そもそもそのような事態になれば関係当局による指示・指導もあるはずですから、それに従えば足りるでしょう。

以上は、「総会決議を経ずに使用制限や情報開示を行うことの規約上の根拠の有無」の問題であって「これらを実行するか否か」はまた別の問題です。
共用施設の使用頻度・内容、住民の属性、理事(長)や管理会社の能力といった諸事情を考慮した結果「使用制限や情報開示をするべきではない」という結論に至ることもあり得ます。

そして、こういう事態において全ての組合員が納得する施策など存在しません。他方、その内容によって理事(長)個人が法的責任を負うことも考えにくいといえます。そして何より、この大変な事態を乗り切った後も、皆様のマンションの管理は長く続きます。理事(長)は過剰に思い詰めることなく判断し、また組合員の皆様もその決断を柔軟に受け止めていただきたいと思います。

あ、最後に本日大雪が降ったエリアにお住いで、明日管理人さんに雪かきをやってもらおうとしている方々へ。
管理委託契約上の業務にそれが含まれているか否かは要確認ですよ。

「絶対に満足するマンション購入術」に学ぶ絶対に身につけておきたい情報の選び方

のらえもんさんの新作本(以下「のらえ本」)が出ましたので早速拝見しました。

シリーズ(?)前作本当に役立つマンション購入術|株式会社廣済堂出版 kosaido publishingと同じくマンション購入初心者にも分かり易く丁寧なアドバイスが満載です。
ネタバレをするわけにはいきませんから詳しい内容には触れずにおきます。ごく一部を挙げると、特に私の取扱い分野であるマンション管理に関する指摘や先般の台風時に起こった「武蔵小杉dis」への疑問については、首がもげるほど頷きました(後者については私も昨年ブログを書きましたので便乗して貼っておきます。)。
宇崎ちゃんが二子玉川と武蔵小杉のタワマンで献血する話ではありません - 弁護士・マンション管理士 桃尾俊明のブログ
同じような話としてはこちらも。
練馬区の都議会議員の先生!見ているなッ! - 弁護士・マンション管理士 桃尾俊明のブログ

「ネタバレを避けるために具体的内容に触れずに感想を書く」のはなかなか難しいのですが、本作に限らずのらえもんさんの著書・ブログ・ツイートには共通点があります。そして、その共通点こそマンション購入に限らず「情報の取捨選択」において非常に重要な点であると思います。

それは「具体的な言葉と数字と計算によって説明されている」ことです。
当たり前のことです。しかし、実は、世の中の多くの情報はそうではありません。

まずはこちらの記事をどうぞ。
なかなか刺激的なタイトルですね。エリート共働き夫婦がタワマンを買うと、五輪後に本当の地獄を見るようです。おーコワ。では、どのような根拠があるのかを順にみてみましょう。

1ページ目は、現在いかに多くのタワマンが供給されているかが紹介されています。数字が挙げられて具体的です。
2ページ目から本題に入ったところ、急に抽象化します。「←」は私のツッコミです。
「タワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題」←タワマンのどの程度の割合で雨漏りが発生したのか?
「・・・経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどとは比べものにならないほど激しいのだ。」←「度合い」はどの程度?「比べものにならない」とはどれくらい?
「タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものといわれている。」←「多い」とはどれくらい?
「工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。」←何倍?
「一基数千万円程度の負担となる。」←1千万と9千万とでは大違いでは?
「更新工事をする場合、大変な金額となる。」←「大変な金額」はいくらくらい?
「その高額なメンテナンス費用を永遠に負担していくことを覚悟せねばならないのだ。」←「高額」はいくらくらい?
3ページ目も続きます。
「狼狽して売りに出す投資家が増えて価値の下落に拍車をかける。」←どの程度下落する?
「資産価値を保ち続けていくことはますます難しくなっていくだろう。」←どのようなペースで資産価値が落ちていく?
最終4ページ目
「だが、こうして無理を重ねて手にしたタワマンは実は災害に弱く、建物維持コストに膨大な負担を強いられ、いざ売却しようにも同様な住戸が多いだけに価値を保ちづらく、資産性が高くないということが露呈するとどうなるのだろうか。」←前述のとおり「弱い」「膨大な」「多い」「高くない」がいずれも抽象的では?

これに対しのらえ本では「東向きと南向きとの価格差は月額換算するといくらか」まで計算されています(当然、これは「こんなことまで」という趣旨の一例です。より重要なテーマでは、更に緻密な検証がなされています。)。

もちろん、のらえ本に出てくる数字や計算の一部も色々な仮定を積み重ねたものですから、こうした数字全てに普遍性があるわけではありません。
また、文字数の制約があり無償で閲覧できる記事と、有償の新書とでは情報量・質に差があることは当然であり、これのみによって「ネットの無償記事は信用ならない」というつもりは毛頭ありません。私自身も、頻繁にこうした記事を参考にしています(というわけで、上記記事を書かれた牧野さんすみません。)。

しかし、マンション購入のような人生の一大選択の場面においては、その判断を誤った場合の後悔や経済的負担の影響はとても大きなものですから(←自分で言っといて抽象的w)、やはり良質な情報を得ておきたいはずです。
そして、「具体的な言葉と数字と計算」の有無は、「良質か否か」の重要な判断基準の一つ(三つ?)です。

また、こうした情報を得るための金銭的負担や理解するための労力を惜しむべきではありません。例えば、のらえ本は1,000円未満で買えますから、数千万円(←1千万と9千万とでは大違い)のマンションを買うための情報料としては極めて安価といってよいと思います。

このような話は、何もマンション購入に限った話ではありません。
そう、例えば「法的な問題」に直面した際も同様です。無料で閲覧できるネット上の記事を沢山集めるのもよいですが、その場合には「具体的な言葉と数字と計算」(法的問題においては、数字と計算は「条文と理屈」に言い換えられそうです。)で語られているか、に注意してみてください。

そして「桃尾のブログはいつも『初心者向けに分かり易くするため』などと言い訳してボカしているくせに」と気づいたそこの貴方。さっきもお伝えしたとおり、良質な情報は有料なのです…。

新型コロナによる管理組合の総会延期

2020年3月17日、文末に追記

新型コロナ感染防止のために様々なイベントが中止・延期を余儀なくされていますが、東京地裁は今のところ通常運転です。法廷の人口密度は然程高くないものの、弁準の会議室や待合室でゴホゴホしている方がおられると不安になりますね…。私は、そろそろストックがなくなるマスク、肌が荒れるほどの手洗い、したたり落ちるほどのアルコール消毒で燃え尽きるほど頑張っています。

さて、そんな我々のビッグイベントといえば、言うまでもなく年に一度の祭典である通常総会です。皆さん、開催を心待ちにしておられますよね。

ただ「参加者は理事と管理会社の担当者だけ」といった平和な(?)管理組合でない限り、Perfumeでさえライブを中止するこの状況下で、全区分所有者を集めて2時間も侃々諤々だなんて…。
事態が落ち着くまで延期したいけれど、延期しちゃうと理事長としての責任を問われてしまうのでは、と悩んでいる方もおられるかも知れません。

残念ながら私はその筋の専門家ではありませんので、新型コロナの感染経路や治療法、総会延期による感染防止の実効性などについて正確な情報をお伝えすることができません。また、本日2月27日時点以降、新たな情報が明らかになったり政府から指導・要請が発せられたりすることもあるでしょう。

とはいえ、今現在開催or延期で迷っておられる理事長の皆様には、頼りなくても判断材料が必要であろうと思いますので「あくまで現時点での私見」としてお伝えします。
会場の広さ、見込まれる参加人数、喫緊の課題の有無、当局の要請といった事情を考慮し「やっぱり総会はアブナイ」とお考えになるならば、無理せず延期して差し支えない(それによって、その判断に至った理事(長)が個人的な責任を負うことは想定し難い)と思います。

そもそも、総会ってどういう根拠により、いつやらなければならず、やらないとどうなってしまうか、という点から整理してみます。

1.区分所有法(以下「法」)における総会開催時期
(1) 非法人の場合
法第43条は「管理者(※標準管理規約では理事長)は、集会(※総会)において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。」と定めており、「一定の時期」がいつであるのかは多くの管理組合では規約で具体化されています。
(2)法人の場合
上記法43条の読み替え規定である法47条12項も、理事(※法人の理事を指し、標準管理規約における非法人の理事とは性質を異にします。やや不正確ですが「理事長」をイメージしてください。)が上記報告の義務を負う旨を定めているに止まり、「いつからいつまでに」という規定はありません。
このように、法人非法人を問わず、一般的には「いつからいつまでの間に総会を開催すべきか」は規約次第となります。以下、標準管理規約を前提として説明します。

2.標準管理規約が定める総会開催時期
標準管理規約第42条3項は「理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2か月以内に招集しなければならない。」と定めています。
「会計年度」も規約次第ですが「3月締め」としている管理組合は比較的多いと思います(12月締めや9月締めの管理組合もありますね。なお「会計年度を変更することで管理会社への管理委託費の値下げを実現した」というケースがありますが、それは別の機会に。)。
3月締めだとすると、標準管理規約第42条3項に基づき4月~5月の間に総会を開催しなければなりません。それまでにコロナが収束すればよいのですが、そうでなかった場合、理事長は規定どおりの開催か延期かの決断を迫られることになります。

以上が、総会開催時期に関するルールです。
では、こうしたルールに違反した場合、どのような効果が生ずるのでしょうか。誰かに叱られたり、誰かにお金を払わなければならないのでしょうか。

3.罰則
管理組合に関し「罰則」というと意外に思われるかも知れませんが、実は、一定のやらかしに関し法が罰則を設けています(※但し、下記「過料」はいわゆる「刑罰」ではありません。少々複雑であるため詳細は割愛します。)。
そして法第71条4号は、上記法43条(と読み替えられた47条12項)に違反して総会で一定の期間内に事務の報告をしなかった理事長は「20万円以下の過料に処する。」と定めています。

4.規約違反
上記のように規約で「総会を招集して報告せよ」と定められているのですから、それに従わず総会を延期すれば(即ち所定の時期に総会を招集しなければ)、当然「規約違反」にあたり、法25条所定の解任請求や、善管注意義務違反に基づく損害賠償請求の対象になりそうです(「誰にどんな損害が生じたか」はさておき)。

5.出席に代わる書面提出の推奨
こうしたリスクを回避するために、「ルールどおり総会は開催するが、できる限り出席者を減らすために、議決権行使書・委任状の提出を推奨する(来場はなるべくご遠慮いただく)」といった方法が考えられます。
私も、この方法自体は現実的で合理的であると思いますし、状況によってはそのように助言するかも知れません。
ただ、例えば2大勢力による激しい意見対立が生じているような管理組合で理事長が上記のように推奨すれば、一般的傾向として「招集側」が有利であるという傾向も相まって、総会当日以外に意見表明機会が乏しい反対派の強い反発を受けかねません(そのような経緯を理由に決議が無効と評価される可能性は低いと思われるものの、事実上トラブルが生じることは容易に想像できます。)。
何より、理事長の「推奨」に負けない熱心な区分所有者が集まれば、感染のリスクが残ってしまいます。

6.延期による現実的なリスク
では、感染予防を重視して規約に抵触する延期を実行した場合、招集権者(義務者)である理事長には、現実に上記3や4のような責任が生ずるのでしょうか。
もちろんその可能性が皆無であるとは言いませんが、法や裁判所はそこまで常識外れではありませんし、暇でもありません。
総会延期は、新型コロナ感染という身体・生命への脅威から区分所有者を守る措置であり、その目的は総会の趣旨と比較して優先すべきといえますから、それが善管注意義務違反であるとか解任事由に該当するとか罰則が適用されるといった事態(要するに、その措置が「違法である」と評価されること)は、なかなか想定し難いと思います。
なお、総会延期に限らず、私は恥ずかしながら上記3の罰則が適用されたケースを直接知りません(判例検索によると事件として手続が開始された事例は見受けられましたが、現実に過料が科されたかどうかは不明でした。どなたかご存知であれば情報をお寄せくださいw)。

ここまで書いていたところ、あのはるぶーさんから情報が。
マンション管理業協会が、本日2月27日改訂版「マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン」を公表したようです。
インフォメーション|一般社団法人 マンション管理業協会

これはあくまで「管理会社視点」によるものですが「居住者の安全を確保するために、場合によっては集会等を延期、中止することも止むを得ないことをアドバイスする必要があります。」「法令遵守(※管理委託契約締結時の説明会開催義務)を優先する余り、居住者の安全を脅かす結果となることは、マンション管理会社の姿勢としてふさわしいものではありません」「いかなる場合でも居住者の安全を確保することを最優先として業務を行うことが望まれます。」と指摘されています。そして、同ガイドライン国交省による「集会、スポーツ大会等については、一律の自粛要請は行わないが、主催者に対し、感染の広がりを考慮し、当該集会等の開催の必要性を改めて検討するとともに、感染機会を減らすための工夫を検討するよう要請する」という要請も踏まえたものです。

こうした事情も踏まえれば、形式的に法や規約に抵触するからといって、総会の延期を理由にその判断をした理事(長)に個人的な責任が生ずる(と裁判所が法的に評価する)ことは、やはり考えにくいといってよさそうです。

と、ここまで書いていたところに更にこんなニュースが…。

実際の総会予定日とは重ならないかも知れませんが、この状況が以後も続くようであればやはり総会も延期するのが穏当であるといえそうですね。

7.実際に延期する場合
延期はあくまで「多くの区分所有者が集まることを避ける」措置であるため、それ以外の「できること」はやっておくと良いでしょう。そうすることで上記リスクも更に縮減できるはずです。
具体的には、所定の内容を記した議案書を通常と同じ時期に配布することで区分所有者による検討は促しておき、開催日のみを未定としておく、というのがシンプルで合理的であるように思います。
もちろん、延期によるタイムラグに起因する問題も生じるでしょうけれど、まずは区分所有者の身体・生命を優先しつつ、できる限りで対処すれば良いのではないでしょうか。
この点でお悩みがあれば、是非ご相談ください(と、最後はいつもどおり宣伝)。

8.1/5総会(あまり考えたくない論点)
なお、法的責任とは別次元の問題ではありますが、理事(長)としての資質を問う意味で、総会を延期したことを理由に別途その解任を求めることはもちろん可能です。
では、例えば現理事の解任を求めるためのいわゆる1/5総会(※説明は割愛します)の招集を請求された理事長は、新型コロナ感染予防を理由に所定の期間内における総会招集を拒否することができるでしょうか。拒否されたことに基づき請求者側が招集した総会で有効に決議ができるのでしょうか。
法的にどうなるにせよ、そのような手段での決議によって問題が根本的に解決することはあまり期待できませんから、せめて感染が収束するまでは、管理組合内の紛争も一時休戦とすることをお勧めします・・・(「どうしてもやりたい」とか「やられたけどどうしよう」という方もご相談ください。)。

2020年3月17日追記
法務省が、このようなコメントを出しました。
法務省:マンションの管理組合等における集会の開催について
結論はこの記事と変わりませんが、こちらで区分所有法34条2項と66条を指摘し忘れていたのに気づきました…。