マンション管理の評価とは

ご無沙汰しています。
ブログを書かなきゃ書かなきゃと思いながらも本業が忙しく(ご存知の方もいると思いますが、私はマンション管理以外の仕事もしています。スプラトゥーンとか。)、前回記事から4か月も経ってしまいました。そろそろ寡作かつ遅筆ブロガーの仕事も再開しなければなりません。

そんな中、株式会社さくら事務所さん主催のセミナーにお邪魔して参りました。

「 管理の評価が経済的価値(価格・ローン審査・行政による補助等々)に反映されるマンション市場」を目指す長嶋さんと、登壇されたトップランナー理事長(イニシア千住曙町の應田さん、白金タワーの星野さん)の熱い思いがほとばしるセミナーでした。

「管理の評価が価値に反映されるからプレーヤー(売主・買主・不動産業者(仲介))が管理に関心をもつ」のか「プレーヤーが管理に関心をもつから価値に反映されるのか」は鶏と卵の話のようですが(多分同じこと言ってる)、いずれにせよ私も長嶋さんが掲げる目標に共感しますし、そのために努力し続けなければならないと思いながら今日も怪文書を読んでいます。

実際、長期間に亘り管理組合が機能不全に陥り、違法民泊が横行し、敷地の権利関係も曖昧で、滞納管理費等が1000万円を超え、それらの対策のため私が一時期お手伝いしていたマンションでも、立地の利便性が高いからか相場水準での取引が頻繁に繰り返されていました。
管理改善に尽力されていた理事の皆さんは「意外によく売れますね…私も売ってしまいたい」とこぼしておられ、「要するに多くの買主・仲介は購入に際して管理状況など気にしていない」のだと私も呆れていました。

しかし、実はこれも一面的な見方であろうと、セミナーで改めて気づかされました。
質疑応答の最後に、登壇者のお二人と並ぶほどのマンション管理の超重鎮であるミッキーさんから、次のようなご指摘があったのです。
※マンション管理に関心がある方、twitter(@micky_enu)やnoteのフォロー推奨です!

「(さくら事務所が新たに展開するマンション管理の評価サービスである)BORDER5は評価基準を設けているが、ファミリー、単身、DINKS、投資用等々、マンションにも色々あり、それらの評価基準は異なるべきではないか」

大変鋭いご意見であり、さくら事務所さんも賛同され、(現在はファミリー向けを想定しているとのご説明に加えて)今後は評価基準が妥当するタイプを明記したりタイプ別の基準を設けることも検討される、とのことでした。

確かに、上記お三方はトップランナー理事長という点で共通するものの、この方々だけを比べても、実は目指す管理組合の姿は全く異なります。
また、例えば一言で「ファミリー向け」といっても、一般的には「組合員による自主的・積極的な管理がなされ管理会社に過剰に依存していないこと」が高評価材料とされていますが、高品質な管理を安定的長期的に維持し、そのブランドを保つために、あえて管理権限を管理会社に集中させている超富裕層向け物件もあります。
そして、私が関与した上記マンションも、ほぼ投資用物件であることから(もちろん管理不全ではいけませんが)「いわゆる『充実した管理組合』」は必ずしも期待されていない(極論すれば、手間がかかったり、高額なランニングコストが生ずることは、個々の所有者にとっての資産価値を毀損しかねない)ため、取引に支障が生じていなかったのだと思われます。

このように、管理組合の評価は決して簡単ではなく、一面的・固定的な評価は却って市場の混乱を招いてしまうことでしょう。
しかし、それでもなお長嶋さんが掲げる目標はマンション管理業界全体として取り組むべきものですから、先駆者として困難な道を切り開いていただきたいと思います。

そしてこうした目標は、各マンションの所有者が管理に関心を持ち、それぞれの事情や特性に応じた管理体制実現のためにゆっくりでも歩き続けなければ決して実現しません。
けれど、歩き続けた努力が評価・価値への反映によって報われる時が必ず来るはずです。怪文書の応酬をしている場合ではないのです…。

 

高圧一括受電に係る最高裁平成31年3月5日判決_速報

皆様、ちゃんと予習はしましたか?

この件について、最高裁判決が出ました。
概ね、私の予習(予想)どおりであり一安心です(原審の判断が覆りそうであることは「最高裁が弁論を開いた」ことで大体予想できますが、理由づけも大きく外していなかったと思います。)。

要するに第1審・2審の判断を覆し、高圧一括受電方式導入決議の効力を否定し、原告の請求を棄却したわけです。
その理由として最高裁は次のように述べています(桃尾が一部(特に団地に係る事項について)要約・簡略化しています。原文は上記サイトからご確認ください。*1)。

(1) 本件決議のうち、建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付ける部分は、専有部分の使用に関する事項を決するものであって、共用部分の変更またはその管理に関する事項を決するものではない。
(2) したがって、本件決議の上記部分は、区分所有法17条1項又は18条1項の決議として効力を有するものとはいえない。
(3) 本件細則が、個別契約の解約申入れを義務付ける部分を含むとしても、その部分は同法30条1項の「建物所有者相互間の事項」を定めたものではない。
(4) 建物所有者等がその専有部分において使用する電力の供給契約を解約するか否かは、他の建物所有者等による専有部分の使用又は共用部分等の管理に影響を及ぼすものではない。
(5) 本件高圧受電方式への変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず、この変更がなされないことにより、専有部分の使用に支障が生じ、又は共用部分等の適正な管理が妨げられるという事情はうかがわれない。

つまり、本件決議は、区分所有法17条1項*2もしくは18条1項*3又は30条1項*4が定める「決議や規約で決められる事項」にあたらない(定めても効力が無い)、ということです(脚注に記しておくので、これらの条文はきちんと読んでみてください。)。

これらの条文は、私が予習記事で述べた「管理組合の権限の範囲」を「決議・規約で定められること(その限界)」という側面から具体化したものですから、冒頭触れたとおり概ね予想どおり、といって宜しいかと思います(よね?予想よりも「的を絞った」判決ではありましたが。)。

そして、この最高裁判決は「どのようなものが上記各条項所定事項に該当する」というルールや抽象的な判断基準を定立してくれているわけではなく、あくまで「本件決議」という具体的状況下における判断であるため、必ずしも所謂「判決の射程」が広いものとはいえません。

しかし、高圧一括受電に限らず、「個々の専有部分に関する(共用部分の管理に影響しない)こと」であり「他の建物所有者等による使用とも関係が無いこと」であれば、本件と同様の帰結となり得るといえますから、管理組合が今後「専有部分の使用」に係る事項を規約・決議で定めようとする際には、やはり注意が必要です。

なお、「高圧一括受電方式導入には全員承諾が必要」ということは、実は区分所有法の問題ではなく、本件判決から直接導かれるわけではありません(本件では前提として争われていませんのでここでは触れません。)。
ざっくりいえば、
①決議により、反対者がいても高圧一括受電を導入できる。
②決議により導入に協力する義務は生ずるが(従わなければ損害賠償責任が生ずる)、導入できるわけではない。
③決議によっても、導入に協力する義務も生じないし、当然導入もできない(従わなくても損賠責任は生じない)。
という「あり得る結論の各段階」のうち、②or③で争われたのが本件であって、「本件判決によって、反対者がいる場合に導入できなくなった」(①が否定された)わけではありません(元々、反対者がいれば導入できません。)。
とはいえ、上記②のように仮に原告の請求が認められていれば、被告は全住民から本件と同様の請求を受けかねない立場にありますから(本件の請求額は原告一人分約9,000円であり、全戸約540戸が請求すれば×540=約490万円に及びます。)、こうしたリスクを負ってまで決議に反して抵抗する者は減る乃至いなくなるはずですので、事実上は「本件判決によって導入が難しくなった」といえるでしょう。

本件について一点不思議なことがあります。
無事入手できた原審判決をみても、最高裁が指摘した本件の根本的問題である決議の有効性に関する区分所有法の上記各条文の該当性が、然程詳細には論じられていないように見受けられることです(それに比して「その先の議論」が厚く触れられているという印象です。)。こうした状況下で諦めず上告を試みた被告及びその代理人の先生は、この結果に満足されていると思います。他方、原告側からすると、最高裁のこの判断は少々唐突に感じられたかも知れない、と勝手に想像しています。

とりあえず、今回はこのあたりまで。
タイトルを「速報」としておきましたが、今後「詳報」を書くかどうかは追って考えます…。

*1:なお、以下では、判決に合わせて同決議を「本件決議」といい、本件決議に伴って作られた細則を「本件細則」といい、区分所有者や占有者を「建物所有者等」といい、建物所有者等が個別に従来の電力会社と締結している電力供給契約を「個別契約」といいます。

*2:共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

*3:共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。

*4:建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

高圧一括受電に係る最高裁平成31年3月5日判決の予習(4)_最終回

3月5日に予定されている高圧一括受電方式に係る最高裁判決の予習の最終回です(これまでの3回は以下のとおり。)。

本件において最高裁は原告に対して「総会決議や使用細則が被告らの「解約義務」を基礎づけることについて区分所有法上の根拠」について補充するよう求めました。
私は、この点が本件の帰趨を決し、結果として原告の請求が認められた一審・二審の判断は覆されるのではないか、と予想しています。
ここまでが予習(3)記事までのお話です。
それでは、この最高裁による主張補充の指示はどのような意味をもつのでしょうか。

「桃尾のこのブログを読破した」という奇特な方であれば「標準管理規約の改正とコミュニティ条項」というテーマの記事をご記憶かと思います(まとめを貼っておきます。)。

一言でいうと、これは「コミュニティ活動は管理組合が行い得る活動に含まれるか」という「管理組合の権限の範囲」に係る区分所有法の解釈の問題でした。つまり「区分所有法第3条が定めるとおり*1、管理組合は区分所有『建物と敷地』の『維持管理』を目的とする団体である。コミュニティ活動はこれにあたらないのだから、管理組合には同活動を行う権限はないのではないか。仮に管理組合が規約や決議でこうした活動を行おうとしても、区分所有者(組合員)はそれに従う義務はないのではないか」ということです(これについて私がとった結論は上記記事をご参照ください。また、こうした「管理組合の私的自治の限界」については、日本マンション学会誌「マンション学」第58号でも特集されています。私は、本記事を書く前に読・・・んでおかなかったことを後悔しています。)。

本件における最高裁の上記求釈明にあてはめて考えます。
高圧一括受電方式導入決議という「管理組合の意思決定」を以て「従来契約の解約義務」を区分所有者に課すためには(それに違反したものの行為を「違法」と評価するためには)、この意思決定が管理組合権限の範囲内にある必要があります。
例えば「区分所有者は1日1以時間以上区分所有法の勉強をしなければならない。違反したら管理組合に違約金を納めなければならない。」という総会決議に違反した者に対し違約金を請求できるわけがないことは、感覚として分かると思います。

それでは、本件ではどういった点が「管理組合の権限の範囲外」と評価され得るのでしょうか。
高圧一括受電方式導入決議に伴う「従来契約の解約」は「個人が締結した契約の終了」を強いるものです。しかし「どのような契約を締結するか(しないか)」は、本来個人の自由です(「契約自由の原則」という言葉を聞いたことがあるかも知れません。)。しかも、各区分所有者が締結しているのは、共用部分や他の区分所有者とは関係のない「専有部分への」電力供給に係る契約です。
こうした契約を継続するか否かは「建物の維持管理」に係る事柄といえるでしょうか。

これが否定されるのであれば、本件の高圧一括受電方式導入決議に伴う「解約義務」が否定されますから、その余の論点を検討するまでもなく原告の主張は認められなくなります(義務が無い以上、被告が解約を拒んだことは違法ではなくなり、それによって原告が「経済的に損した」としても、法的な賠償責任は発生しません。)。

私は、上記本件最高裁の求釈明はこの議論を尽くさせるものであったと想像しています。
そして、契約自由の原則民法の大原則であり(言い換えると、個々の区分所有者が享受する重要な権利であり)、上記「コミュニティ活動」と比べても「建物の維持管理」という管理組合権限の「中心」からの距離が遠いと考えられることから、原告の請求を認容した一審・二審の判断は覆されるのではないかと予想しているわけです。

なお、この点に関連し、私は以前から区分所有法第18条1項*2と同法第30条*3との関係が気になっています。簡単にいうと、前者は「共用部分の管理」のみに言及しているため「専有部分の使用方法等」は同条の守備範囲外であって、それを定めるには第30条のとおり規約で定めなければならないのではないか、という考えです。一般的には「規約で『専有部分の使用方法等は使用細則で定める』と定めておく(詳細は細則に委ねる)」とすることでクリアされていますが、純然と総会決議のみを以て専有部分の使用方法を規律できるのか、という問題意識です。本件でこの点が言及されているのかは分かりません。

さて、改めて予習(2)と予習(3)記事を思い出してください。
横浜地裁事例では、本件で述べたような議論が殆どなされていないようです。この件で仮に被告がこうした主張を展開していたならば、本件のように最高裁までもつれ込んだかも知れないのに、です。
この点について私は、予習(3)記事「3.代理人弁護士」で述べたとおり「横浜地裁事例の被告に代理人弁護士が就いていなかった(いわゆる本人訴訟であった)」ことが大きな原因ではないかと考えています。
この点も、専門家である代理人弁護士が主張立証を尽くしている本件の結果を予想するに際して、この横浜地裁事例の結論はあまり役立たないと私が考える理由の一つです。

長くなってしまいましたが、以上が、私が本件最高裁判決を控えて考えていることです。
もちろん、最高裁がこうした点について正面から判断するかどうかは分かりませんし、主な判決の理由を他の点に置くかも知れません。
しかし、何らかの形で「契約自由の原則」と「管理組合の権限の範囲」の問題には言及するのではないかと期待しています。
そして、その判断は、今後「高圧一括受電導入問題」に限らず、「総会決議や規約が権限の範囲内か」という、これらの有効性判断に係る重要争点に影響を及ぼすはずです。
そのため、結論がいずれであっても、また、高圧一括受電方式の導入を予定していない皆様におかれても、3月5日の本件最高裁判決は要チェックであると思います。

・・・ふう、何とか判決に間に合いました。もっと書きたいことはありましたが、そろそろ引越の準備をしなければなりませんのでこの辺で。
判決後にまたお会いしましょう。

この一連の予習・予想が全く的外れであった場合は、原審資料を入手できていないせいであり、また引越しのためじっくり検討する余裕がなかったせいである、ということにしておいてください!

2019年3月6日追記
判決速報版記事はこちら↓

momoo-law.hatenadiary.jp

*1:「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」

*2:共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。

*3:建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。