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第三管理組合の作り方 -用法・用量を守って正しく作ってください-

本日、こんなブログを読みました。
面白いのでまずは皆様もご一読ください。

www.gentosha.jp

・・・いかがでしたか?
リゾートマンション、共用部分、税金、管理費・修繕積立金、雨漏り、資産価値、管理組合の分裂・対立・・・区分所有法の教科書のように、マンションに関する重要単語が盛り沢山でワクワクしますね。しませんか。

その中でもひときわ目を引くパワーワードがありました。
そう、「第二管理組合」です。

皆様ご存知のとおり、区分所有建物(分譲マンション)における区分所有者は区分所有法上当然にその建物の管理を担う団体を構成し、一般的にその団体を管理組合と呼びます。
このような性質上、一つのマンションの管理組合は一つです(一部共用部分や団地という例外もありますが、ここでは割愛します。)。

では、「第二管理組合」とは何でしょうか。

最初から管理組合、理事会又は規約の体裁すら整っておらず複数の管理組合がほぼ同時に「立ち上がる」というケースもありますが、比較的多いのは事後的分裂型だと思います。

例えば以下のようなケースです。
①X理事会のA理事長が総会を招集して、Aとその仲間が多数を占める役員選任決議をし、新たにY理事会を構成した。
②A理事長と対立するX理事会のBら平理事グループが、①の手続的瑕疵を理由にその決議無効を主張しつつ(つまりY理事会は存在しないことを前提に)、X理事会において規約に則りA理事長を解任してBを理事長に選任した。
③B理事長が総会を招集し、Bとその仲間で多数を占める役員選任決議をし、新たにZ理事会を構成した。

以後Y理事会とZ理事会が、それぞれ自分たちが正当な理事会であると称して活動し、それぞれが勝手に招集した総会を「管理組合総会」などとして実績を残していけば、あたかも二つの管理組合が存在するかのような状態が出来上がります。
もちろん、これは「二つあるように見える」だけであって、結局は①の役員選任決議の有効性如何により、いずれが正当な理事会(その後の総会)であるかが決まるわけです。

ここで、このブログの読者の方は不思議に思うのではないでしょうか。
①の総会で賛成票を投じた区分所有者はA理事長とY理事会を支持しているのだから、③の総会は無視されて定足数や決議要件を充たさず、Z理事会は成立しないのではないか・・・と。
ところが、理事会・理事長名義で総会議案書が手元に届けば、特に吟味せず委任状や賛成の議決権行使書を返送してしまう管理に無関心な区分所有者も少なくありません。これによって①でも③でも形式的な決議要件を充たしてしまう、という事態が生じ得るのです。

また、両陣営がこうした要件をきっちり充たしていなくても(傍から見ればいずれが正当であるかが明確であっても)、法的手続による決着に至らない限り「事実上併存している」という状態はあり得ますし、実際はそのようなケースが多いでしょう。「管理組合の対立を法的手続で解決しよう。」という意識はまだまだ広まっていませんので。

以上からも分かるとおり、第二管理組合は、マンションが以下のような条件を充たすと誕生し易いといえます。
(1)特定の区分所有者間に激しい対立があり、双方に強力なリーダーがいる。
(2)対立当事者以外の区分所有者の多くはマンション管理に無関心である。
(3)元々の管理組合運営が杜撰である(自主管理、居住所有者が少数等々。)。
(上記ブログのようなリゾートマンションは、(2)(3)を充たし易く要注意です。)

このような仕組みやコツさえ分かれば(決して簡単ではないものの)「第三管理組合」を作ることもでき、実際、私は第三管理組合の立ち上げを手伝ったことがあります。

もちろん、このような分裂状態は極めて不健全であり、泥沼化して管理が滞りスラム化してしまっては元も子もありませんから、管理組合や現行理事会が自分の思うように動かないからといって安易に対立を煽るべきではありません。
私がお手伝いした第三管理組合も、その後何とか第二管理組合との和解を経て最終的にマンション統一を果たしたようですが、それまでの道のりは険しいですし、統一後も対立感情がなくなるわけではありません。

将来こうした事態に陥らぬようにするには、やはり日頃から区分所有者間・住民間において適度なコミュニケーションをとっておくことが肝要です。

momoo-law.hatenadiary.jp

それでもやむを得ない場合は・・・ご相談ください。

市場移転問題と管理組合

大変ご無沙汰しております。
前回記事から3か月も空いてしまいました。

この間も、ブログで書いてみようと思ったテーマをいくつか見つけていました。
先日閣議決定された民泊新法、第三者管理、標準管理規約のコミュニティ条項に関する梶浦弁護士の書籍、日弁連総会の委任状騒動と管理組合総会における委任状の扱い等々・・・
ただ、最近どうも気になる件があるので、今回はそちらを取り上げます。
先日百条委員会が開かれたばかりの築地市場移転問題です。

予めお断りしておきますが、私はこの件について各種報道やSNSで回ってくるコメントを読んで得た程度の知見しか持ち合わせていません。そのため、ここで「移転すべきorすべきでない」という私見を述べることはできません。

私が気にしているのは「議論の対象・性質が整理されているか」ということです。

私は、市場移転の問題はざっくり以下のように分けられると理解しています。
(1)豊洲は市場として安全か(豊洲自体の安全性、築地との比較・・・)
(2)豊洲移転の意思決定~実行プロセスの適法性・合理性(盛り土、土地取得契約、基準設定・・・)と、その責任の所在

まず(1)について
食品を扱う市場である以上、安全でなくてはなりません。
もちろん、一口に「安全」といってもその水準には高低の幅がありますから、どの程度の安全性を要求すべきであるかの判断において政治的・経済的事情を無視することはできません。

とはいえ、基本的には「土地建物を食品市場として使うことを前提に、土地からどのような量の、どのような成分が、どのように検出されると危険であり、どのような措置を講ずれば危険を除去できるのか(orできないのか)。そして、これらを豊洲と築地で比較すると、どちらが市場として安全であるのか。」という科学の問題であると思います(もし「食の安全が最優先」であり、立地の選択肢が「築地or豊洲の二択」であるならば、端的に両者の安全性を比較すれば決まるはずです。)。

次に(2)について
意思決定~実行プロセスの政治的・実務的過程にミスや怠慢や不正があったならば当然その検証をすべきであって、担当者も十分説明する義務がありますし、責任者にはきちんと責任を取ってもらう必要もあります。

しかし、そのことは上記(1)の判断に影響を与えないはずです。
石原元都知事を例に挙げて簡単に言えば、もし「石原氏に職務怠慢が認められた」としても「豊洲の土地汚染が市場に影響を与えず、かつ、築地よりも安全である」ならば移転すべきでしょうし、逆に「石原氏が完璧に職務を全うした」としても「豊洲市場の安全を保てない」ならば移転すべきではありません。

ところが、このあたりが必ずしも峻別されないままの議論が散見されるように感じます。
安全性は事後的にであろうと科学的調査を以て検証すべきことであり(上記(1))、その結果が判明したならば、移転するか否かは政治的責任追及(上記(2))とは切り離して(少なくとも並行して)判断すべきではないでしょうか。

さて、こういう議論の混乱は管理組合でも頻繁に起こります。例えば・・・
「長期間に亘って一部住民が共用部分に駐輪している。調べてみると、理事長が勝手に使用を許可していたようだ。駐輪場使用が長期間継続しているし、今のところ実害も見当たらない。管理組合(理事会)としては、物理的現状を維持しつつ規約・細則の変更や今後の使用料徴収といった方法で解決を図ろうとしている。」というケースがあるとします。

問題は以下のように分けられます。
(ア)駐輪場を維持するか否か、維持するとしてどのように運営するか。
(イ)勝手に使用を許可した理事長にどのような責任があり、その責任をどうとってもらうか(解任、謝罪、賠償・・・)

このような場面で「理事長が悪いのだから、その責任を明確にしない限り駐輪場使用を認めるな」という意見が出ることは少なくありませんが、あまり合理的とは思えません。
駐輪場を維持するか否かは適法性、安全性、利便性、公平性の観点から考えるべきことであって、理事長の責任云々とは無関係だからです。

こうした意見に対しどのように対応すべきか、理解を得るのが難しい場合にどうすべきか・・・の手法や心構えがあるのですが、それはまた別の機会に。

最近の話題と管理組合とを何とか結びつけたところで、今回はこの辺で。

キャッスル大阪 ザ・タワー -真田丸と管理組合-

終わっちゃいましたね・・・・真田丸

www.nhk.or.jp


NHKさん。もちろん総集編も見ますが、キャスト総出演で「絶対に笑ってはいけない大阪城」をやってくれませんか。

さて、相変わらず人気ドラマに便乗するわけですが・・・
このブログと真田丸をご覧の皆様であれば、もうお気づきですよね。
・・・終盤の大阪城は、管理組合そのものだということに。

大阪城  徳川勢との対立という難題に直面
管理組合 管理費滞納・大規模修繕・民泊・・・という難題に直面

大阪城  秀頼や大野治長木村重成ら重臣だけでは解決が難しい
管理組合 理事長や理事会だけでは解決が難しい

大阪城  外部から戦の専門家を招き入れる
管理組合 外部からマンション管理の専門家を招き入れる

大阪城  専門家同士(信繁vs又兵衛vs勝永・・・)が対立
管理組合 専門家同士(弁護士vsマンション管理士vs管理会社・・・)が対立

大阪城  専門家を信頼しようとする秀頼と、専門家を疑う重臣
管理組合 専門家を信頼しようとする理事長と、専門家を疑う理事

大阪城  茶々や大蔵卿局が秀頼に「もう戦には関わらないで」と哀願
管理組合 ご家族が理事長に「もうマンション管理には関わらないで」と哀願

大阪城  専門家が徳川勢を撃破しそうになったところで秀頼出馬せず
管理組合 専門家が問題を解決しそうになったところで理事長物件売却

しかし、決して誰も悪くないのです(大蔵卿局は除く)。
大阪城でも管理組合でも、皆が自分なりに必死に考えて、豊臣家や管理組合や家族を守ろうとしています(大蔵卿局を含む)。そして、それぞれに重要な事情があるのです。
立場も知識も経験もまるで異なるのですから、意見がピッタリと合わなくて当然です。

大切なのは、こうした対立を受け止めて、相手を尊重し、時には自身の信念を少し曲げながらでも、あきらめずに進んでいくということです。
そう、望みを捨てぬ者だけに道は開けるのです(これを書きたかった。)。

大阪城も、信繁達を起用しなければあれほどまでに戦えなかったことでしょう。
管理組合の皆様にも、「管理に行き詰った」と思ったならば、まずはお気軽に外部の専門家にご相談することをお勧めします。マンション内に居座ったり秘密を間者に漏らしたりはしませんのでご安心を。

それではおのおの、ぬかりなく(これも書きたかった。)。

規約作りは恥じゃないし役に立つけど万能じゃない

www.tbs.co.jp

すみません。見ていないせいもあって雑なタイトルとなってしまいました。
いや、ガッキーはもちろんカワイイですよ。ただ、私は常々「リーガルハイの続編を作るなら多部未華子でお願いしたい」と思っているもので・・・。

さて、こんな記事を目にしました。

www.sankei.com

色々な点から解説しておく必要がありそう(つまり、性懲りもなく連載になりそう)ですが、一言でいうと「管理組合がある行為を排除するにあたり、規約や細則は根拠として不可欠ではあるが、万能ではない」となります。

より具体的には「事実関係の立証」と「運用」のいずれかを失敗すると規約は役に立たないということ、そして(これらと関連しますが)裁判所は「実際どの程度の影響が生じているか」を重視し、規約に形式的に違反しているからといって、それのみを以て直ちに管理組合の請求を認めてくれるわけではないということです。
これらは、私が各種セミナーや勉強会で頻繁に指摘していることであり、実際に取り扱った案件において重要な意味を持ったことでもあります。

まず「事実関係の立証」について述べようと思います。

その準備として、上記記事に現れる様々な事実関係を「争いのない事実」「管理組合の主張」「婚活業者の主張」「裁判所の判断」に分類してみます(なお、まだ実際の判決文を入手できておりませんので、差し当たり上記記事だけを頼りにこのブログを書いていることにご留意ください。)。

1.争いのない事実
(1)管理規約は、専有部分について「住宅または住宅兼事務所(いわゆるホームオフィス)として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定している。
(2)細則で「店舗使用の禁止」を明確化し、事務所として使う場合であっても、不特定多数の出入りがあったり、繰り返し特定の人(会員など)が訪れたりするようなケースはNGとしていた。
(3)婚活業者は平成25年2月に簡易裁判所に調停を申し立て、同11月に管理組合との間で調停条項がまとまった。

2.管理組合(原告)の主張
(ア)当初、婚活業者の事務所には約1週間で少なくとも69人の来訪者があった。
(イ)組合側はすぐに規約や細則を遵守するよう警告した。
(ウ)婚活業者への来客が多い月で50~70人超にのぼる。
(エ)窓口業務を行っている可能性が高そうな法律事務所などには個別の連絡を行い、改善対応の要請にあたっていた。
(オ)窓口業務停止の猶予期間を過ぎても来客が減っておらず、調停で合意した内容が履行されていない。
(カ) 婚活業者が新聞広告やHPにオフィスとしてこのマンションの所在地を記載し、HPには「婚活相談は当相談所へご連絡ください」とも記されている。

3.婚活業者(被告)の主張
(a)別のエリアに営業拠点を設けるべく準備していた。
(b)「士業など他の事務所がどの程度対策を講じているのか教えてほしい」と管理組合側に書面で申し入れたが、具体的な回答を得られなかった。
(c)マンションの秩序は利用者間に公平かつ平等な方法にて確保されるべきであり、管理組合が当社へ殊更に厳しい態度をとる理由が不明である。
(d)HPなどに住所を記載しているのは「本店」位置を示すのが目的で、マンション内で結婚相談業務を営んでいるわけではない。
(e)管理組合が確認したという来客数の算定根拠が不明。
(f)同じマンションの法律事務所や税理士事務所が、それぞれのHP上で「関西にお住まいの多くのお客さまからお越しいただいています」と表示している。
(g)婚活業者のみを問題視する本件訴訟提起は信義則に反し明らかな権利濫用である。

4.裁判所の判断
(A)(婚活業者のHPの記載から)平成27年1月以降もマンションを結婚相談業務に係る店舗として使用し続けている。
(B)管理組合が、マンションに入居する弁護士や税理士の事務所に対して、細則を遵守させるべくどのような措置を講じたのか明らかでない。
(C)婚活業者だけを相手取って訴訟を起こしたことは権利濫用にあたる。
(D)調停条項はマンション居住者に公平に適用されることが要点になっているにもかかわらず、本件訴訟はそのことに目をつむり婚活業者を狙い撃ちして行われた。

大体こんなところでしょうか。
さて、どうしてわざわざこんな整理をしたのかは、民事訴訟において判決が導き出されるまでの過程に関わります。

ざっくり言うと、本件のような争いにおいて裁判所は、【X】「まず双方当事者が繰り出す主張・証拠に基づき事実関係を認定し」【Y】「その認定した事実に基づき法的な判断をする」という手順をとるのです。
本件にあてはめると、【X】「このマンションや管理組合でどのようなことが起こっていたか」が(A)(B)であり、【Y】「その事実に基づき婚活業者の営業を止めさせるべきか」が(C)(D)です。
この【X】に向けてなされる管理組合側の活動が、冒頭述べた「規約適用の前提となる事実関係の立証」にあたるわけです(被告である婚活業者にとっても同様です。)。

具体的に述べると・・・、
本件における争点の一つである「来客数」につき、管理組合は(ウ)(カ)のように主張したのに対し、婚活業者は(d)(e)のように反論しました。ところが、記事を見る限り裁判所の認定である(A)~(D)では来客数について触れられていません。
おそらく、実際の判決では何らかの認定がなされたのでしょうけれど、私は「管理組合が立証しきれなかった」、つまり裁判所が「月に50~70人の来客があった」とは認めなかった可能性がありそうだと思っています。

別の争点である「管理組合による法律事務所等への警告の有無」についてはより鮮明です。管理組合が(エ)のように主張したのに対し婚活業者が(b)(c)(f)のように反論したところ、裁判所は(B)のとおり「明らかでない」と認定したようです。

以上を踏まえると、裁判所は【X】「来客数がどの程度であったかも不明であるし、他の事務所への警告の実態も不明である」という前提で、【Y】「婚活業者事務所としての使用を止めさせるべきか否か」を判断することになります。

いかがでしょう。もちろん、これらの事情だけで結論が定まるわけではありませんが、こうしてみると本件において管理組合の請求が認められなかったことも納得し易いのではないでしょうか。

・・・このように、【X】「そもそもどのようなことが起こっているのか」という事実関係を訴訟においてきちんと立証できないと、その先の【Y】「だからどうしてほしい」にまで辿り着けないのです。
再度本件にあてはめると、来客数の記録(防犯カメラ、業務日誌等)や、他の事務所への警告の形跡(内容証明、議事録等)といった証拠がきちんと揃っていたかが気になるところです。

同じような問題を抱えている皆さんの管理組合において、こうした証拠はきちんと集められているでしょうか。
相手も警戒しますから、トラブル・対立が表面化してからでは間に合いません。常日頃から最悪の事態をも想定して管理に取り組んでおくという意識の有無が、訴訟という局面で勝負を分けることになります。是非、記録化・証拠化への意識を高めていただきたいと思います。

長くなってしまいましたので、今回はこの辺で。

秋の新ドラマと民泊と管理規約と国交省

「家売るオンナ」に続き、今クールは不動産ドラマが目白押しです。一通り(第2回まではまだフォローできていないため)「初回を見た限り」の薄っぺらい感想を。各ドラマのあらすじ等は適宜ググってください。

1.砂の塔

www.tbs.co.jp

撮影協力マンションはブリリア有明スカイタワーのようですが、窓から見えるのはファミール月島グランスイートタワーかな?という点はさておき、サスペンスとしては面白そうです。
ただ・・・いくらなんでもタワマンの奥様方をバカにしすぎじゃないかと・・・。
そして仕事柄気になるのが、松嶋奈々子演じる佐々木弓子が専有部分でフラワーアレンジメント教室を開いており、これが規約に抵触しないのかという点です。内装を見る限り一度に大勢が立ち入るわけではなさそうですから、形式的に抵触していても黙認なのかなと。

2.吉祥寺だけが住みたい街ですか?

www.tv-tokyo.co.jp

マンガの実写ドラマ化。
原作に忠実に実際の街歩きを中心とした作品で、全体的にはとても良いのですが、大島美幸の演技が少々過剰ではないかなぁ。安藤なつも、どうせなら側頭部を刈り上げればよかったのに。今後どんな街を訪れるのか楽しみです。

3.プリンセスメゾン

www.nhk.or.jp

こちらもマンガの実写ドラマ化。
シン・ゴジラに続き高橋一生がとても良い。沼越さんを演じる主演の森川葵も好印象。初回を眺めながら志田未来でもよかったかなと思いましたが、彼女は小田急不動産で頑張っているので「持井不動産」のモデルルームに通い詰めるわけにはいきません。

4.拝啓、民泊様。

www.mbs.jp

侮っていました。今クールの不動産ドラマの中では然程期待していない方だったのですが、結構面白かったです。新井浩文中野裕太が良い。
古民家民泊で成功して味を占めた新井浩文が自宅マンションにまで手を広げて管理組合とガチバトルの末に悔い改めて組合活動に熱心になり盛大に夏祭りを開催してマンション管理士試験に合格する、という展開を期待したいところですが、無理ですかね。

・・・実は、ここが今回の本題です。

このように新井浩文演じる山下寛太は今のところマンションでの民泊経営に手を出していません。しかし、私の妄想どおりになったら、このマンションの管理組合はどのように対処すればよいのでしょうか。

・・・という点について、私は本ブログやtwitterで持論を述べてきました。

momoo-law.hatenadiary.jp

twitter.com

要するに「民泊を認めるか認めないかについて管理組合の態度をはっきり決め、その意思を明確に規約に反映させておくべき」ということです。
とはいっても、シェアハウス・民泊禁止規約の公開で一躍有名になったブリリアマーレ有明管理組合のように、自力で適切な規約を検討することは容易ではありません。

bma33.com

そんな大多数の管理組合の参考になるのが、国交省が作成する規約のモデルである標準管理規約です。ちょうど今年3月にその改正がなされ、本ブログでも主にコミュニティ条項について取り上げました。
ところが、この改正においては民泊の可否を明示する文言例は示されず、「専ら住宅として」という同規約既存文言の解釈論争が続いていました。
そのため、私はかねてから「(標準管理規約の解釈がどーのこーのと議論をしている時間があるのなら)行政がさっさと民泊可否文言例を示すべき」と述べていたわけです。

そして本日下記報道によると、国交省が「可否両方の規約文言例を作成して関係各所に通知し、可否を明示するよう求める。」という方針をようやく打ち出したようです。

www.asahi.com

実際にどのような文言例が作成されるかはまだ分かりませんが、民泊を禁止しようとしている管理組合や、そもそも態度を決めかねている管理組合の皆様は、この機会にこれを参考にじっくり検討し、対策をとっておくよう強くお勧めします。

八丁堀の二人

また時間が空いてしまいましたが、私のマンション探しの続きを。

「とにかく街を歩いてみる」という(当時の私にとっては)画期的な方法を編み出すことができたので、麻布十番を拠点に時間を見つけてはあちこちを歩くことしてみた・・・のが前回までのあらすじです。

これでそう遠くない将来、私にぴったりの住まいに巡り合えると思っていたのですが、私も一人の成人男性ですから、プライベートを全てマンション探しに費やしていたわけではありません。

そう、結婚しました。
当時住んでいた十番の部屋の広さは正にこんな感じでしたから(コルビジェじゃなくて無印でしたが)、さすがにここに二人はちょっと厳しい・・・かといってせっかくマンション探しを進めていたのに、このタイミングで賃貸に腰を落ち着かせてしまうと検討が億劫になってしまいそう・・・今より少しだけ広めで好きなタイミングで出ていける都合の良い部屋はないだろうか・・・ありました。

こうして、あるご縁で住むことができたのが、八丁堀の分譲マンションでした。1DKで42㎡くらいだったでしょうか。

「八丁堀に住む」って、どんなイメージでしょう?
私が住んだのは新川でしたから、住所で言えば八丁堀、湊、入船あたりが環境としては近いかと。
正直当時の私は「オフィスばっかりで住むようなとこじゃないんじゃね?」と思っていました。無知とは恐ろしいものです。

一言で言うと、八丁堀はいいぞ。スゴクいい。
都心が近い。本当に近い。東京駅はもちろん、少し頑張れば、銀座や丸の内からも歩いて帰れます。
利用可能駅も豊富。JR・日比谷線の八丁堀を最寄りに、茅場町新富町も使えます。
居酒屋からオサレなところまで、飲食店も充実。
散歩も楽しい。日本橋人形町・築地も徒歩圏内だし、タワマン群を眺めながらの隅田川ウォーキングも気持ちいい。
(ウチには当時子供がいませんでしたが)同エリアでほぼ永住を決めた大先輩弁護士によると、実は子育て環境も良い。ディズニーランドの舞浜へも電車で15分。

豊洲・佃のリバーシティ・月島・勝どきよりも都心に近いのに、大規模開発エリアではないせいか知名度では負けているのがもったいない。

・・・そんな八丁堀で快適な新婚生活を過ごした私達夫婦は、ここを終の棲家とすることに・・・なりせんでした。

うーん、前回も書いたように、やはり街には好みというものがあり、便利で快適であってもしっくりこないものはこないのです。夫婦二人とも同じことを思いました。多少都心から離れても、賑やかな商店街とか公園とか神社とか畑とかが近くにある住宅街っぽい住宅街がいいなと。高いところは苦手だなと。ゴンドアの谷の歌にあるように、人は土から離れては生きられないのだなと。

そんなわけでマンション探しは続くのですが、これまでと違い二人旅となりますから見えてくる景色も変わってきます。そのあたりのお話は、また今度。

www.tv-asahi.co.jp

クローズアップ現代+の感想

北川景子久保田祐佳アナのいずれをとるか迷いましたが、さすがにこの仕事をしていて今回見ないわけにはいかないので後者を選択しました。

www.nhk.or.jp

番組で取り上げられたテーマのうち、私が気になった点に絞って感想を書いてみます。

1.標準管理規約に関する説明が不十分
「どうするマンショントラブル!?『新ルール』で住民激震!?」がタイトルだったわけですが、取り上げられた「新ルール」は建替え決議要件と改正標準管理規約でした。

心配していたとおり、番組では標準管理規約について「マンションの憲法」「新ルール」と説明されていました・・・大きな誤解を生みそうです。

私の過去のブログで再三しつこく書いてきたとおり、標準管理規約はあくまで国交省が作成する「モデル」であり、法的拘束力はありません。

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しかも、番組で示された「価値による議決権区別」は改正標準管理規約に直接盛り込まれているわけではなく、標準管理規約へのコメントで示された一つの考え方の例に過ぎません(つまり、モデル中のモデルです。)。

管理規約は各管理組合が定めるものであり、標準管理規約を「参考」にすることもできますが、無視することも可能です。
番組の説明の仕方では、あたかも改正標準管理規約が法的拘束力を有しているとか、各管理組合の規約が自動的にそれに変更されてしまうかのような誤解を生みかねないと懸念されます。
番組としてはまず「モデルに過ぎない」という大前提を説明すべきであったと思います。
※9月1日編集:上記番組HPの「質問コーナー」にて、「改正された標準管理規約は必ず採用しなければならない?」に対する回答として「ひな型である」旨の説明が加えられたようです。

2.長期間合意形成に努力した団地
20年も前から危機感を抱いていた団地理事長さんが丁寧に所有者間のコミュニケーションを図った結果、最終的に建て替えではなく修繕・維持が全会一致で選択されたケースが紹介されました。
この団地では「住民が共に楽しめる場を作る」という理念により、週末の「語らいの場」や「集会所カフェ」や夏祭りを開催して一体感を醸成し若い世代も増やしたのことです。とても素晴らしい取り組みだと思います。
「人がつながることを信じた方がいい」という理事長さんの言葉が印象的でした。

コミュニティー活動に関し消極的なご見解の福井先生も番組でコメントされていましたが、こうした団地の活動や成果についてどのようにお感じになられたのでしょうか。

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3.應田治彦さんの活動とリーダーの資質
修繕積立金の大幅値上げへ向けた努力と工夫が紹介されました。
これが「自分たちの問題だ」という意識の重要性を浸透させるべく、一人だけのための説明会を開き、管理組合が運営するHPで情報を発信し、お年寄りのためには大きな文字のチラシを用意するといった工夫をし、9割の賛成を得て実現したとのことです。
管理組合のリーダーが豊富な知識や高い理想を備えているに越したことはないですが、それらよりも、他者への配慮ができる心が求められると改めて感じました。

4.マンションと人付き合い
番組のゲストであった室井佑月さんは「挨拶程度で済ませたいからマンションを選択した」とのことでした。
しかし、その目的でマンションを選択したことが私には理解できません。
建物の構造だけを見ても、マンションは戸建てよりも人間関係が密接になることを容易に想像できると思います。
これからお住まいを選択する方は、「極力人付き合いを避けたい」のであれば、マンション購入はお勧めしません。物理的にも法的にも人付き合いを避けて通れませんから。

5.家売るオンナ
番組終了後直ちに日テレに移りました。
篠田麻里子も決して嫌いではないのですが、北川景子の美しさが際立ちますね・・・。

www.ntv.co.jp