この2回に亘って「多くの管理組合においては、いわゆる第三者管理を採用するよりも、外部専門家を顧問等のアドバイザーとして起用し、委託先管理会社による業務の適正化を図った方が安全かつ合理的」ということを述べました。
１．外部専門家の活用ガイドライン
そんな中、先日、国交省が「外部専門家の活用ガイドライン」を公表しました。
www.mlit.go.jpこれによると、ガイドラインが主な対象として想定するのは「管理組合の担い手不足の課題に直面し、又は懸念している」「管理不全マンションになることも懸念される」「日常的に区分所有者や管理会社との連絡調整等の業務がある理事長の担い手確保に苦慮、修繕積立金の値上げ・滞納回収が必要といった課題を抱えるようなマンション」とのことです。
そしてガイドラインは、第三者管理（の一部のパターン）を実現するまでのプロセスや注意事項などを詳細に説明しており、資料としては確かに充実しています。
・・・ただ、これに目を通した方、「めんどくさそう」と思いませんでしたか？
ガイドラインで示されている注意事項に目を配りながらこのプロセスをこなしていける人物が管理組合にいるのなら、その方は全日本上位数％に間違いなくランクされる理事長能力を備えているはずですから、前2回で述べたとおり、その方が理事長を務め必要に応じて外部専門家の助力を得つつ管理会社をコントロールしていくのが合理的で経済的であると、私は考えるわけです（逆にいえば、ガイドラインが想定する「担い手不足」のマンションに、こうしたプロセスをこなせる方がいるのかが心配です。）。
ガイドラインも、そのプロセスにおいて「顧問やアドバイザーとして外部専門家の支援を受けること」を提案しているのですが、よほど特別な事情がなければ、私は「その形」で良いと思っています。
２．弁護士と第三者管理
さて、後編の最後で予告した「弁護士が管理者を務めること」について考えてみます。私は消極的であり、その理由は既に前編・後編で述べたとおりですが、改めて。
(1)業務内容
弁護士は法律の専門家であるものの、建物の維持管理の専門家ではありません。もちろんマンションの事情にもよりますが、短期的（日常的）にも長期的にも要求されるのはむしろ後者の能力であって、これに比べると法律の専門知識を要する場面は一時的なものが多いと思われます。
なお、最近は（私を含め）マンション管理士資格を有する弁護士が増えてきました。ただ、同資格試験合格程度の知識のみを以て第三者管理における外部専門家として期待される水準の業務をこなせるかというと、私は安易に賛成できません。同試験で問われる知識は「専門家として管理組合・区分所有者に助言するのに最低限必要な知識」であるとはいえるものの、「第三者管理を担うのに十分な知識」には足りないと思いますし、何より同資格は「経験」を担保していないからです。
(2)継続性
弁護士の多くは個人事業者ですから、身体的（病気等）・経済的（経営不振）・法律的（懲戒等）な事情により業務を継続できなくなった場合には、それを他の者が引き継ぐ体制は通常整っておりません。他の弁護士が「一時的につなぐ」ことや後任を務めることは不可能ではありませんが、業務に個性が強く表れる弁護士の特質上円滑に引き継がれるとは限りませんし、管理組合との信頼関係も一から構築し直さなければなりません。
(3)事業規模
上記(2)継続性とも関連しますが、個人事業者である弁護士が管理業務上何らかの「事故」を起こした場合、その賠償原資が潤沢であるとは限りません（もちろん弁護士保険で賄える場合が多いとはいえます。）。
(4)コスト
ガイドラインも「外部専門家には、区分所有者である役員よりも高度な善管注意義務が課されると考えられる」と指摘しているように、当たり前のことながら弁護士は細心の注意を払って業務にあたり、また管理業務に必要な知識をアップデートしていかなければなりません。
また、上記(1)～(3)の要件を充たすために弁護士（やその組織）は相応の負担を強いられます。
当然、これらのコストは弁護士に第三者管理を任せる場合に支払う費用に反映されることになります。
(5)弁護士が行う他の業務との違い
私が最も強調したいのはこの点です。
確かに、多くの弁護士は後見人、相続財産管理、破産管財といった「財産管理業務」を日常的に取り扱っており、これを理由とした「弁護士には第三者管理の適性がある」という意見もあるようです。
しかし、これら「財産管理業務」とマンション管理には根本的な違いがあります。
財産管理業務は（会社更生等は別として）基本的に「現状維持」「管理資産・対象者は固定」「収束・清算」を目的とするのに対し、マンション管理は全く逆に「修理・改良」「管理対象建物の状況は日々変化・区分所有者は流動的」「数十年単位の継続・発展」を目的とするということです。
もちろん、一定の能力は両者に共通して必要とされますから、弁護士が財産管理業務を通じて培った能力がマンション管理において役立つ場面は少なくありません。
しかし「弁護士であれば財産管理業務に慣れているから、マンション管理も十分に扱える」ということは決してありません。マンション管理はそれほど単純なものではないのです。
同業の先生方から叱られてしまうかも知れませんが、以上が私の率直な考えです。
今回までの3回に亘る記事が、第三者管理採用をお考えの皆様にとって少しでも参考になれば幸いです。
・・・次回辺りではそろそろ民泊新法について書かなければなりませんね。
